仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案.doc

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案 （2008年4月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2008]第4期出版） ????裁判摘要：预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。 ????原告：仲崇清，男，46岁，住江苏省赣榆县石桥乡杨洼村。 　　被告：上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地：上海市四平路。 　　法定代表人：朱金轩，该公司董事长。 ????原告仲崇清因与被告上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩大邸公司）发生商品房预售合同纠纷，向上海市虹口区人民法院提起诉讼。 　　原告仲崇清诉称：2002年7月12日，原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元，可能有1500元左右的浮动。此后，原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定，请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。 　　原告仲崇清提交以下证据： 　　1．《金轩大邸商铺认购意向书》一份，用以证明原告与被告金轩大邸公司就购买金轩大邸商铺事宜签订认购意向书的事实。 　　2．被告向原告开具的2000元意向金收据，用以证明原告按照约定向被告支付了意向金。 　　被告金轩大邸公司辩称：被告与原告仲崇清签订《金轩大邸商铺认购意向书》的时间为2002年7月12日，被告在2002年11月4日取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，双方签订意向书的时间在取得上述许可之前。根据有关法律规定，未取得上述许可前，被告不能对外预售房屋，故双方签订的意向书属无效合同。另外，双方签订的意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项未加明确，故该意向书属于预约合同，被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效，因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的，应按定金规定处理。由于地价、工程费等费用上涨，导致成本提高，涉案商铺正式预售时的价格较原、被告在意向书中约定的价格上涨很多，因此，被告不愿与原告正式签订买卖合同，愿意按定金罚则处理。原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求应当驳回。 　　被告金轩大邸公司提交以下证据： 　　被告开发楼盘的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份，用以证明被告与原告仲崇清签订意向书的时间在取得上述许可之前，因此，签订意向书之时被告尚不能对外预售涉案商铺。 ????上海市虹口区人民法院一审查明： 　　2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。 　　本案一审的争议焦点是：一、原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》的法律性质；二、涉案意向书是否有效；三、如果涉案意向书有效，原告缴纳的2000元意向金是否属于定金。 ????上海市虹口区人民法院认为： 　　关于涉案意向书的法律性质问题。原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告交付购房意向金，双方初步确认交易金轩大邸商铺的有关事宜，从而对双方在金轩大邸商铺