2015年徐州房地产别墅市场研究分析报告.pptx

徐州房地产别墅市场研究分析报告;2;3;市场纯别墅社区分布较少，多以高低配形式存在，容积率一般在1.0以上，以多种物业类型相组合;市场主流叠加产品面积集中在200-300平，联排面积在300-400平，个别联排项目超过400平；独栋主力户型在400-600平之间;300左右;7;8;9;10;2015年;园林方面华润、檀香山较为突出，其他项目园林风格并不突出，部分项目通过在提高绿化率及核心景观处栽种名贵树种来提升项目品质;目前别墅市场物业服务内容除了基础服务之外，增加了管家式服务，物业费在3元左右，客户对物业服务要求较高;当前市场上别墅项目大多为毛坯交付，庭院只做好围栏及草皮铺装，少数项目种植绿植，客户更注重庭院大小及对庭院的私人处理;目前别墅市场上自身配套主要集中在商业和会所两个方面，个别项目配备教育、酒店等设施做为卖点，但市场反应一般;16;17;早期项目客户组成以房地产、煤炭等行业的老板为主，现在售项目以企业主为主，行业分布较分散，由于财富能级不同，在面积需求、总价承受力、关注点上差异较大;19;20;21;22;别墅+高层组合形式，港资背景企业进入徐州的三大项目之一，独创首层架空设计，通过全石材干挂立面及合院产品提升项目认知;产品：联排与双拼组成合院，通过下沉式公共庭院增进邻里关系，形成了一定客户认知度，但由于楼间距及私家庭院面积等产品设计硬伤造成别墅价值缺失，影响实际销售;客户：主要以生意人为主，辅以少量公务人员，主要涉及煤炭、工程等企业主及私人业主，行业分布较广，总价承受力在400万左右;销售：项目自2013年1月开始对外销售，由于产品设计硬伤及总价过高的原因，实际去化情况并不理想；主力去化面积为310-370平;展示：项目通过园林，样板间，售楼处会所展示，提高客户认知度，感知度;徐州最早的纯别墅社区，入市时间较早，凭借独特的西班牙风格、纯低密产品及景观获得较高的市场认可和口碑;客户：主要以医生老师为主，辅以少量公务人员，主要涉及煤炭、工程等企业主及私人业主，行业分布较广，总价承受力在280万左右;销售：项目自2008年开始对外销售，由于进入市场较早，竞争力小去化速度较快；??力去化面积为200—430平;展示：目前二期项目以上房，但整体入住极低，社区杂草丛生，项目配套功能部分已经丧失，环境较差;项目周边环境资源较好，叠加面积总价主流实现完全去化，联排户型设计和地下车库规划等存在一定缺陷导致去化较慢;销售：项目自年初开始对外销售，由于产品设计硬伤及总价过高的原因，实际去化情况并不理想；主力去化面积为310-370平;展示：目前项目以上房，园林展示昭示性好，对后续的销售起到很好的销售作用;别墅+高层，与其他项目共享湖景资源与配套，注重开发商品牌打造与口碑宣传，后现代建筑风格和高赠送产品受众面较小;产品类型;37;客户：企业老板为项目的核心客户群，以自住为主要目的，辅以少量会所用途；多看重项目品牌和居住品质，注重圈层感;39;1;;客户：主要以做生意的刚有点余钱想改善又买不起新房的，还有一些医院的中层管理人员;