紫薇E家园可行性研究报告.doc

PAGE 1 项目总论 1.1 建设项目概况 1.1.1 建设单位基本情况 本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科（集团）新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于1996年，注册资金为2.6亿元。 紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑·欧洲世家、紫薇城市花园、紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到11.03亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。 西安高科（集团）新西部实业发展公司是西安高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。　　 1.1.2 项目概况 紫薇·e家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西，南临绕城高速、接规划中的电子五路。 本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积404150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%。项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41 1.2 项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： 1.2.1 西安市房地产市场的需要 伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均GDP达到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数西安民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。在西安郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。 1.2.2 西安市城市总体规划的需要 根据西安市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。沿城市西南部加快高新区建设。 随着中国进入WTO，以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到西安城市中心发展的局限性等，可以预言，西安的居住郊区化，将逐渐成为城市发展的主流。西安近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。 1.2.3 高新区建设的需要 本项目所在地高新区是我国西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一，并被誉为“关中第九景”。快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。“住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。 13年来，高新区形成了电子信息、软件、光机电一体化、生物医药等几大主导产业及一批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。在不断加快园区建设与发展的同时，着力营造美丽怡人、更加人性化的园区环境。近年来，高新区通过一系列措施使环境、空气质量逐年改善。有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施，西安市一流的学校教育体系，环境及服务一流的高新医院、星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市，各种商务、生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰富多彩。新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、西安市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。另外，西安高新新区是高新区开发建设的前沿阵地，中心商务区（CBD）是高新区二次创业的一个核心功能区，也是西安市CBD的重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度的重要区域。本项目的建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、娱乐、教育等为一体的新城区意义重大。因此，本项目的开发符合西安市的发展，对该区域的经济发展也具有很大的推动作用。 1.3 可行性研究编制的依据 1．国民经济长期发展规划和产业政策； 2.《西安市1995