土地使用权信托.doc

信托制度在农村土地流转领域的适用 问题的限定 探讨信托制度在土地承包经营权流转领域的构建。 宅基地使用权 [摘要]：国内很多信托公司开始大胆实践，将目光投向农村土地流转市场，关注并开发农村土地流转信托项目。本文以对我国农村土地流转制度分析为逻辑出发点，从法律角度对农村土地流转信托制度的可行性和必要性加以论证，并提出相关建议，以帮助完善我国农村土地流转信托制度的构建和完善。 英国古典政治经济学创始人威廉·配第有句名言“劳动是财富之父，土地是财富之母”。土地因其特有的自然属性与经济属性，成为人类最重要的生产、生活资料。作为一切财富之源，有关土地归属与利用的种种制度设置和制度运行，便始终与社会安宁和社会发展紧密相连，与国家的兴衰和人民的福祉息息相关。中国作为拥有十三亿人口的发展中农业大国，农村土地制度不仅关系到国家的经济发展，更关系到社会长久稳定与百姓的生存利益。在国家现代化的实现进程中，农村土地制度是中国农村社会现代化的基础，也是中国社会现代化的核心制度之一，而建立和加强农村土地流转则是建立现代化农村土地制度的关键所在。 党的十八届三中全会在有关我国农村发展的问题上，提出了城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，并要求建立新型的工农城乡关系，加强构建新型农业经营体系，让广大农民分享我国现代化成果，获得更多财产权利。本次会议充分展现了中央加强农村与城市一体化发展的决心，同时也释放出加快农村土地流转制度建设的强烈信号。 与此同时，国内很多信托公司开始大胆实践，将目光投向农村土地流转市场，关注并开发农村土地流转信托项目。除中信信托在安徽宿州推出国内首单农村土地流转信托外，北京信托也在江苏无锡阳山镇桃园村推出了首款土地流转信托产品。将信托制度运用于农村土地流转领域的尝试，是对农村土地制度流转制度一次大胆的 HYPERLINK /news/finance/ \t _blank 金融创新。本文以对我国农村土地流转制度分析为逻辑出发点，从法律角度对农村土地流转信托制度的可行性和必要性加以论证，并提出相关建议，以帮助完善我国农村土地流转信托制度的构建和完善。 前言 要研究农村土地流转信托相关制度的构建，就必须是建立在对我国现行的土地制度及土地流转政策分析的基础之上，因此有必要对我国的土地制度情况进行一定的梳理与介绍。 （一）我国土地所有权的二元体制 我国《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在我国，土地作为重要的生产资料必须坚持社会主义公有制，城市土地的所有权主体为国家，并由国务院代表国家行使土地所有权。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，包括乡镇农民集体、村农民集体和农业集体经济组织内的农民集体。 显而易见，我国现行的土地制度具有如下特点：（1）所有权主体的特定性。我国土地所有权根据城市与农村不同地域分别由国家与农村集体享有。除此之外，其他法律主体包括公民、法人或其他经济组织不得行使土地的所有权。（2）土地交易的禁止性。即土地所有权人不能按市场经济的规则对土地进行交易，也就是说我国禁止土地在所有权层面的流转。（3）权能的分离。在所有权被高度集中的情况下，为实现土地资源的有效利用，需要把所有权中的各项权能进行分离，分别赋予不同的主体行使。（4）农村与城市土地的二元格局。虽然我国国土面积居世界各国的前列，但我国耕地数量少、质量差。据统计，我国的人均耕地数量不及世界人均耕地的47%。国家为加强耕地的保护，就农村土地与城市土地一直坚持二元格局，分别治理。国家禁止农村土地使用权直接入市交易，现阶段农村土地想要入市交易的唯一的合法途径只有代表国家的行政机关通过征收的方式将集体土地转换为国家土地，再进行市场交易。通过国家对农村的管控，基本实现了耕地的保护，但同时也付出了农村与城市差距拉大、农民与城镇居民的收入差距进一步拉大的代价，可以说城镇土地与农村土地二元格局是上述问题的症结所在。要在现行法律制度框架下，改善农村的发展问题，迫切需要进一步加强农村土地流转。 （二）我国农村土地流转的法律政策 按照土地用途的标准，可将土地分为农用地、建设用地和未利用地。依照现行法律规定，任何单位和个人进行建设需用土地的，须申请使用国有土地。这就决定了集体建设用地使用权要进入市场，唯一途径就是经政府征收转为国有土地再出让国有土地使用权。广东省在2005年10月1日颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，打破了“非经政府征收，农村土地不得合法转为非农用途”的