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华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。 资金整合： 借壳上市（股票代码600340） 华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。 高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、APG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。 技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。 二、项目投资的回款资金来源 从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判，形成如下三个层次的回款来源： 1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。 由地方政府将委托区域范围内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，进行分期偿还。委托区域内各项收入指区域内企业与单位经营活动新产生的各类收入，主要包括：税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入、专项基金。不足部分地方政府通过其他方式继续筹集。 2、企业利润在框架协议中按比例锁定四方面利润。 公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取； 土地整理利润按整理成本的12-15%计取； 规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计取； 产业发展服务费(招商引资服务收益)按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计取。 3、获取廉价土地实现公司业绩高增长 华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福模式运作的关键要素。 三、华夏幸福基业的主营业务构成 从华夏幸福基业2014年主营业务构成看，园区住宅开发和产业发展服务是公司主要赢利点，占到了公司年利润总额的80%以上。公司可借鉴的盈利模式，通过产业新城的开发建设获取大量土地进行房地产开发建设获取一次性投资收益，以及通过园区招商引资获取一定比例的新增落地投资额。 主营构成分析表 主营构成 主营收入(亿元) 收入比例 主营利润(亿元) 利润比例 毛利率(%) 园区住宅配套 158 58.79% 45.1 46.85% 28.50% 产业发展服务 35.7 13.27% 34.6 35.95% 96.89% 城市地产开发 27.3 10.15% 6.4 6.66% 23.46% 土地整理 26.3 9.79% 3.77 3.92% 14.34% 基础设施建设 14.3 5.33% 5.53 5.75% 38.62% 其他业务 7.16 2.67% 2.08 0.87% 　 总计 268.76 100% 97.48 100% 　 四、总结 华夏幸福基业运营模式的成功在于寻求政府、企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助地方政府实现区域经济的跨越式提升，解决地方政府在经济社会发展过程中资金不足和新城建设管理经验不足的短板，同时在获取廉价土地方面与地方政府形成默契，实现互帮互赢。 典型案例：固安产业新城由于引入了华夏幸福这一市场力量，从2002年，全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2014年全县财政收入突破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。华夏幸福基业利用10年时间，将固安这个曾经的传统农业县，被打