北岸江山可行性研究报告.doc

第一章 项目概述 项目简介 1、地理位置 地块位于重庆都市发达经济圈的江北区,座落于重庆主城嘉陵江边，紧邻江北区嘉陵江滨江路，背靠国家级城市森林公园洪恩寺森林公园,占据江北区商业中心。地块沿嘉陵江边，呈缓坡上升地形,有近1000米的滨江沿面，座北朝南，视野开阔，采光极佳。 地块还毗邻嘉陵江嘉华大桥，贯通长江鹅公岩大桥，“三区四岸”连成一线,与城市交通网络联系便捷。 江北区已有3000余年历史,区境原属巴郡之江州县地域，明代为重庆府巴县之江北里、江北镇,历史悠久。该地块现与重庆已规划的CBD副中心遥相呼应。重庆主城山脊线成为本地块绝佳的视觉环境。 2、项目背景 本项目依山傍水，地理位置非常优越，用地面积大约470亩，是一个以中高档住宅为主的楼盘，也是主城区内唯一滨江水岸大盘。地块本身的各种手续已经准备完善，可以随时动工，出让此地块的是重庆渝富资产经营管理有限公司，是经重庆市人民政府批准成立的国有独资综合性资产经营管理公司，政府关系良好，信誉度高。 二、可行性研究报告的依据 1、用地范围及设计条件。 2、国家、省市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。 3、重庆渝富资产经营管理有限公司关于项目的相关文件。 三、项目业主公司及项目进展简介 重庆渝富资产经营管理有限公司是具有独立法人资格的国有独资的综合性投资公司，注册资本为人民币10亿元。公司经营业务包括资产收购、处置及相关产业投资，投资咨询，财务顾问，企业重组、兼并顾问及代理，企业和资产托管等。重庆市政府以渝府（2005）66号文，批准公司负责搬迁、破产等企业遗留资产处置和进行土地储备的职能，土地储备范围包括：重庆市政府为工业结构调整和发展安排的政策性储备；国有企业“退二进三”、环保企业搬迁及破产企业土地的收购储备；其它闲置土地的收购储备。目前项目进展情况： 11/a. 已完成征用土地手续； 2. 在2005年6月9日第32版《21世纪经济报道》中进行了广告宣传； 3、正在进行项目地块的整体规划。 四、可行性研究报告之内容及主导理念 1、可行性研究报告的主要内容：项目的市场及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；并提出结论性意见。 2、该项目按照精心组织，通过深入谋划和上层营运，实现项目良好的经济与社会效益。 3、论证的过程本着客观、科学和谨慎的原则进行。 五、项目主要财务测算指标 1、总投资万元319347.18万元; 2、销售收入373219.98万元; 3、税后利润53872.80万元; 4、全部资金投资收益率16.87%； 5、自有资金投资收益率31.83%； 6、静态投资回收期3.44年; 7、动态投资回收期4.06年; 8、财务净现值12738.88万元; 9、财务内部收益率21.23%。 第二章 市场分析 重庆市整体房地产市场分析 重庆市商品房销售额趋势分析 1990年—2004年重庆市开发企业商品房销售额趋势如下图： 可见：1990-2004年商品房销售额平均每年增长40.28% 重庆市完成土地开发面积趋势分析 1996年—2004年重庆市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图： 可见：1996年—2004年重庆市开发企业土地购置面积年平均增长16.39% 。 1996年—2004年重庆市开发企业完成土地开发面积年平均增长31.62% 。 重庆市房屋施工和竣工面积分析 1990年—2004年重庆市房屋施工面积趋势如下图： 可见：1990年—2004年商品房施工面积年平均增长18.2% 。 1990年—2004年商品房竣工面积年平均增长18.9%。 4、近三年重庆房地产业状况 近三年来重庆房地产飞速发展。直辖的效应开始显现。下表是重庆近三年房地产业相关资料。 重庆近三年房地产业相关资料（单位：万㎡） 指 标 2002年 2003年 2004年 平均增长 企业个数 1559 1597 1646 53个 土地开发面积 661.94 842.35 863.14 15.2% 土地购置面积 1320.26 1637.19 1102 03比02增24%；04比03降32.68%。 商品房施工面积 4414.96 5287.80 6160.22 19.78% 商品房销售面积 1016.58 1316.83 1317.12 11.43% 商品房销售额（万元） 1581505 2102260 2326400 23.55% 可见：除土地购置面积外,其他指标均显示了强劲的增长趋势。说明重庆房地产整体走势继续强劲,而地根已十分紧缩