山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿.ppt

山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿 我们的工作内容及提交成果 本次研究的思路框架 一、项目背景 项目开发目标 项目解析 项目属性界定 项目开发目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行 一、项目背景 项目开发目标 项目解析 项目属性界定 项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路 项目区位：项目位于城市建成区边缘，禹都经济技术开发区东北侧，紧邻空港新区，位于运城城市门户区； 地块位置：项目位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻规划的豪德光彩物流中心； 对外联系：地块紧邻城市机场高速南侧，对外交通便利； 地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点发展方向上，具备良好的发展潜力 运城市城市主要发展方向：向东、北方向发展； 发展方向上的主导功能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到城市北部； 运三高速公路以东方向为城市重点发展方向，该片区位于城区东北侧，东起209国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。 项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在15分钟以内 南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接； 项目地块距离城市中心距离为5公里，车行时间在15分钟之内； 项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度 火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集发展，为居住区提供完善生活配套 地块东侧为规划中的火车东站，由现在的南通蒲铁路安邑站改造，现在已进行扩能扩股工程。 未来以东站广场为中心，将规划商业金融街。 东站投入使用后，将带动周边商业及居住区快速发展，聚集效应明显。 随着东站周边的成熟，火车的噪音问题必将提上议事日程，由政府牵头解决。 地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育氛围浓厚 项目指标：中等规模以住宅为主项目，中低容积率（可调整），没有其他明确限制 1、占地面积： 10万平米，合150亩； 2、容积率： 政府要求在1.0左右，可适度调整； 3、用地性质： 住宅物业为主，物业形式没有限制，建设部分配套商业； 商业规模，物业形式没有限制 地块成不规则长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差 项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规避 项目地块解析回顾 1、优越的区位 地块位于运城市城市老城区边缘，城市发展的主导方向上，位于城市发展的新区； 地块位于禹都经济技术开发区东北侧，紧邻机场新区，是运城城市门户区。 2、交通条件便利 对外交通便利，距离运城城市中心和关公机场的车程都在15分钟之内； 紧邻规划中的运城客运东站，为项目提供了良好的对外交通条件。 3、良好的配套资源 规划中的豪德物流中心、钢材市场以及运城东站，为项目提供了配套资源，同时提供了大量的潜在客户； 运城市名校康杰中学，山西水利职业技术学院、安邑初中、安邑幼儿园和小学为项目提供了教育配套。 一、项目背景 项目开发目标 项目解析 项目属性界定 项目属性界定 二、市场背景分析 运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大 运城市位于山西省南端 ，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。 运城是黄河新三角经济区的中心城市，2005年生产总值达到470．8亿元 ，在整个中西部地区中极具经济竞争力 ，对周边区域的带动作用毋庸置疑。 运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。 运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市 运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡”，为发展提供有力条件 运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。 运城关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通旱码头，为运城带来了巨大的发展机遇。 近年运城GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础 运城2006年1-11月全市GDP399.1亿元，同比增长14.8% ，占全省GDP的12.0%，增幅比全省的11.6% 高3.2个百分点。总量排名第三；增长速度排名第三。 运城历年人均GDP均呈现高速增长态势。 运城市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。 运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至05年贡献达到56% 主导产业快速发展，带动民营经济快速发展，积累大量社会财富 运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形成产业聚集，带来大