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**大厦商业项目
**大酒店
策
划
书
2013年7月
目?? 录
HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209595 第一章? 项目概况及背景分析
HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209596 第二章? 酒店经营定位
HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209600 第三章? HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209605 功能布局与建设基本思路
HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209609 第四章? 营业额粗估及投资回报
HYPERLINK /manage/entry.do?m=addt=shortcut \l _Toc170209612 第五章??投资进程与前景展望
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? 项目概况及背景分析
1.1 项目名称
**大酒店,预计投资2800万元。*楼装修、*楼外墙亮化、一楼大堂及公用部分改造。(其中*楼室内招商项目、室外空中花园配套项目预计投资1000万)
1.2 地理位置
*市火车站东侧,距火车站仅有几分钟路程,地理位置优越,周围有*宾馆、*酒店等高中低档酒店,并有*市场、*大市场等商业圈,加之地铁的开通,会使该处物业及市场经济状况具有较广阔的升值空间,所以该项目周边经济氛围好,交通方便,人流量大,是投资酒店的理想位置。
1.3 市场分析
尽管该经济圈内酒店经营状况均处于中等水平,竞争相对激烈,但是我们调查后了解到,现正在营业的酒店,其硬件设施和风格均大同小异,服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长,其市场空间也正逐渐扩大。如果本项目依托自身优势,在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫,必然会在同类企业中独树一帜。
酒店经营定位
2.1 经营趋势
根据全国星级酒店研讨会的调查,目前酒店业的现状及趋势是:
★? 五星级以上的酒店经济效益普遍较好;
★? 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好;
★? 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好;
★? 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中,私营大型酒店,股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势;
★? 酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。
2.2 定位基本理念
档次定位:四星级生态商务酒店。
目前周边缺乏一个有品味、低调、奢华的消费场所,我们希望打造成一个全新理念、高端、舒适、有文化品味的酒店,集客户、餐饮、会所俱乐部、SPA馆、健身、足疗等配套项目的生态商务酒店。
2.3 经营理念
主题理念:结合该大厦优势,利用好现有的空闲面积建成空中花园,打造长沙首家独特的生态商务酒店。最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处,最时尚的商业、办公、居住空间。
衍生理念:使物业保值增值,以准五星级标准的商务客房及配套会议中心、高档中西餐饮、为品牌形像,以规模化的客房为利润点、引入足浴桑拿为配套项目,以特立足,人有我新,人新我精,人精我奇,人奇我变。
2.4 运作策略:在最短时间内,形成企业自己的核心竞争力(即独特的竞争优势手段及良性循环机制),实现标准化运行。以个性化的服务为特色。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外,应着重建立以会员制为发展导向的营销方式,完全以顾客需求为中心,充分利用信息资源,准确界定酒店的目标市场,营造经营特色。
第三章? 功能布局与建设基本思路
3.1 功能设置
★公共建筑部分
建议酒店主楼、居住建筑部分地下建设成地下车库,并将外部停车位增加到**个(包含生态停车场)以上,整个一起规范管理,以满足营业需要。
酒店一层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧,商务中心、小型超市、洗衣房等用房。
★酒店
二、三层设中西餐厅,多功能宴会厅;
五层设足浴桑拿(约30间房)、水疗、棋牌、桌球、健身房等休闲娱乐用房,现有水池改游泳池;
五层设多功能会议厅,文化休闲区(茶馆、咖啡吧),屋顶花园,室内外生态花园小品,办公及附房;
六层为标准客户、24-25层为豪华客房、套间客房,每层均带有空中花园的设计。
3.2 酒店设计指导思想
总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提,充分考虑开业以后的经营效果和投资回报,能够体现“生态商务酒店”特色,有鲜明和良好的市场形象。
酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应
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