成都大型社区商业专题研究.ppt

业态占比 业态 数量 面积（㎡） 占比 超市 1 200 0.6% 便利店 6 320 0.9% 餐饮 18 15000 42.9% 服饰 20 6900 19.7% 服务配套 13 3000 8.6% 休闲 14 8860 25.3% 生活家居及礼品 10 510 1.5% 艺术与文化 4 0 0.0% 其他 3 210 0.6% 总计 89 35000 100.0% 商业分布形式 该社区商业中，区域有较好的商业环境（SM），超市仅提供互补与便利性，餐饮+休闲+服饰+服务配套是业态的主力。 “大型集中式商业+社区底商”布局，该社区平面取于项目中具有代表性的一部分，在该社区主出入口，餐饮、便利店、服务配套是布局主力。 龙湖天街—三千集 满堂红 （房产中介） 日新伟业（房产中介） 凯林杰咖啡 伊人红妆 7-11 双流老妈兔头 幼儿园 那沃旗舰店 虎都男装 成都申川汽车 星巴克 交通银行 欣奕除疤 发立方 勤郎便利店 商业分布 社区主出入口 4.4 案例特征总结 从5个案例的研究来看，目前成都的大型高尚社区商业开发偏外向型，商业规模与辐射力成正相关，尤其以大型集中式商业（如优品道“优品天地”、龙湖三千城“天街三千集”）的呈现对社区商业对外辐射力的推动明显，趋向区域商业中心的方向发展。总体来说，能否发展外向型商业受区域环境、消费群、本社区人口、商业规划等因素的影响； 以上案例在商业分布上，呈现组团式与主题式布局，以“集中商业+主题式商业街+社区底商”和“主题式商业街+社区底商”两种布局方式为主，业态多元化、品牌化，并具有上升调整空间，既满足了目标人群品质消闲的需求，同时又满足了社区便利性的服务消费；而采用集中式与主题式布局中，受统一规划、招商运营的影响，对业态的整体控制性较好，商业形象较为突出，更有利于聚集商气与人气，增强可视性，吸引外部消费者。 4.4 案例特征总结 在业态配置中，外向型社区商业呈现出“超市+餐饮+休闲+服务配套”的主力业态，社区配套性更明显，而在趋向区域性商业中则呈现出“餐饮+休闲+服饰”的主力组合，受区域商业环境影响，外向程度越高的商业，在餐饮、休闲、精品服饰等方面品类更丰富、品牌更多元，整体业态复合度更高。 外向型案例：鹭岛国际、中大君悦、翡翠城 区域性案例：优品道、龙湖三千城 综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、医药店、银行、邮政、保险、地产中介等 4.5 社区商业生命周期演变规律 一般社区商业演变规律 过渡期 成熟期 稳定上升期 社区配套为主，区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套 社区配套为主， 满足家庭装修、生活用品、日常消费的商业 建筑装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮等 超市、便利店、服装专卖店、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训等 形 象 鹭岛国际、三千城、优品道 中大君悦、翡翠城 从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。 与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。 经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。 4.6 社区商业业态特征 结合我们所做的商家访谈 业态 经营面积（㎡） 经营楼层 位置 综合超市 8,000－15,000 -1-3 主干道/主出入口 社区标超 2, 000-5,000 1层/2层 主出入口/主干道 餐饮 快餐类：100－500； 西餐咖啡：300－800； 中式酒楼：2,000-5,000 1层/2层 偏好社区商业街两端位置，临主干道 美容/美发 美发：100-200 美容：500-1,000 1层/2层 通常位于2层，具体位置上无特殊要求 休闲类 ≥1,000 1层/2层 通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 便利店 60-200 1层 靠近主出入口，离居住区域较近 饼屋（蛋糕店） 30－60 1层 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 生活家居 100-200 1层/2层 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 地产中介 50－100 1层 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较 高，通常位置较优越 干洗店 20－40 1层 靠近主出入口，离居住区域较近 冲印店 15－30 1层 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 其他 10－40 1层 位置要求不高，可移动弹性较强 无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高， 这是确定社区商业布点的主要控制因素。 在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的