房地产管理概论讲义2010.doc

PAGE PAGE 20 房地产概论讲义 （第一稿） 王国生 编 南华工商学院 2010.2 手机QQ：799493996 第一章 概论 从古至今，房地产一直是人们生养生息、维持劳动力再生产的必备物质条件之一。近二三十年来，随着我国土地右上使用制度、住房制度改革、房屋商品化、房地产综合开发等一系列政策演变，住房面积、住房条件、企业生产经营环境、城市基础设施、城市景观等都得到了翻天覆地的变化。房地产作为财产，在居民家庭财产中也占据有一定的比例。房地产作为投资品和交易物品，在市场经济活动中也很活跃。 那么，房地产作为商品、作为财产为什么拥有如此特殊品质和功效？ 第一节 房地产概念 1.1房地产及其相关概念和含义 1.1.1房地产（Real estate） 房地产是房产与地产的统称，广义上的房地产是指土地和定着于土地之上的永久建筑物、构筑物、附属设施，包括水、矿藏、森林等自然资源，还包括与上述物质利益有关的权益及其由此衍生的权利。 2010.3.8 房地产的有如下表述： 房地产是房产和地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 房地产是在一定的所有制关系下，作为财产的房屋及其所占有土地的总称。 房地产是指土地和土地之上的永久建筑物，以及由此衍生出来的权利。 归结来讲，房地产是商品，房地产是财产，房地产是权利。 1.1.2不动产（Real property） 不动产是指土地及其定着物，这个定着物包括定着土地之上的自然物体（树木、矿产）和定着物之上的人造物体（建筑物、构筑物、道路、桥梁等），房屋只是建筑物的一种。因为房屋和土地是不动产的基本组成部分，因此房地产又叫不动产，但是又不等同于不动产。 广义上的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或者移动后会损失经济价值的财产。 1.1.3物业 物业一词来源于Real estate或者Real property的翻译。最早出现于香港，其基本含义是单元性房地产。后来被国内逐渐接受。国际上“物业”与房地产、不动产是一个概念。我国特定背景下，物业与房地产是不等同的。 建设部对“物业”的解释为： 物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施、设备、公共场地。 居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。 1.1.4房地产构成 房地产构成：土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+房屋附属设备 土地（建筑地块）：土地原本是自然资源，包括气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文环境要素，从空间上讲它是一个垂直系统。 1982年《宪法》规定：中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除了法律规定属于国家所有外，一般属于集体所有。 我们主要介绍的是城市土地。 房屋（建筑物）： 房屋结构分类 序号 房屋按结构分类 房屋承重的主要结构材料 1 钢、钢筋混凝土结构 钢、钢筋混凝土建造 2 混合结构 钢筋混凝土和砖木建造 3 砖木结构 砖木建造 4 其他结构 竹木、砖石、土建造的简易房屋 房屋用途分类 序号 房屋按使用性质分类 房屋用途 1 住宅 居住用房，包括居民和集体宿舍 2 工业交通仓库用房 用于生产业务贮备物资等各种附属用房 3 商业服务用房 对外营业商业服务业用房及附属用房 4 教育医疗科研用房 教育医疗科研活动及附属用房 5 文化体育娱乐用房 文化馆影剧院展览馆体育馆公园游乐场 6 办公用房 机关团体党校干校等及附属用房 7 其他用房 外交使馆外交公寓军事寺庙监狱宗教等 2010.3.9 1.1.5经济形态构成——房地产产权及其权属关系 房地产在经济形态方面的构成就是房地产产权及其权属关系，亦即所有权为核心的，以占有、使用、收益、处分四大权能为载体的房地产经济、法律关系。 相同的房地产物质（用途、结构、地段、朝向、户型），在不同的所有制关系下，在不同的产权关系下，房地产财产份额、经济上的分配关系和利益的取得差异是完全不同的。 第二节 房地产属性与特征 从本质上来讲，房地产可以分为房产与地产，即土地本身也可以作为独立的财产形式存在，