物业服务精细化管理.ppt

物业精细化管理 一、运用价值工程： 在物业管理实践中，业主追求的是价值最大化，而不是功能最大化，如果功能略有下降，而成本可大幅度降低，能提高价值，也是业主所追求的。因此，在物业管理过程中，要加强功能成本分析，即加强价值分析。 如垃圾桶中放入垃圾袋，以前一天换四次，卫生相当好，但成本很高，现在为了降低成本，可能一天只换两次，那么可能会有一些影响，但影响很有限，没有实质影响，而成本下降了一半，价值大大提高了。 道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯）。 物业精细化管理 二、节能改造 物业管理是从成本中扣利润。物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点要求我们更多的关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。 1、公共通道改为感应开关。 物业精细化管理 2、小区路灯，分时段控制开启，在不影响 光度的情况下将灯泡换成小瓦数的灯泡 （原来105瓦的换成15瓦或35瓦的灯泡） 3、把楼道白炽灯等感性、阻 性灯具更换为节能灯泡。 物业精细化管理 4、各管理处，职能部门办公室空调按照规定设定在25度或26度，当室外温度低于28度时不得使用空调，并指定负责人负责检查，做到人走灯灭，关空调。 物业精细化管理 5、把洗手间冲水压力降低，减少水阀开启次数，及时维修管道“跑”、“冒”、“滴”、“漏”水。 物业精细化管理 6、地下停车场节能改造。 物业精细化管理 7、小区进入口门禁系统改造。 物业精细化管理 8、地质易耗品的控制 a、集中采购。 b、以旧换新。 c、局部更换。 d、重复之用。 e、修了再用。 f、 定期检查。 物业精细化管理 三、控制风险成本 警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查欲清除。 告知意识：对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。 报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠纷，如管理处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。 物业精细化管理 证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的追缴、还是警告、告知或报告都应留下证据。证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、相片资料及实物资料等。 诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从诉讼之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。 物业精细化管理 风险转移意识： 通过一定的方式将风险转移给其他人或团体。 包括： 1、购买保险； 2、通过合同方式转移给对方。 物业精细化管理 高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落。 二是高空抛物 建筑物上的坠物 《民法通则》第126条规定：“建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” 高空抛物 高空抛物由抛物者抛物楼层群体负责民事赔偿。 物业精细化管理 四、降低组织成本 组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业在成本控制中所忽略的。 1）要完善组织机构，也就是完善组织硬件部分。 （1）职能部门的设置要少而精； （2）要考虑是内部专业化还是外部专业化； （3）管理能否采用“1+N”的模式； （4）能否白天值班和夜间值班人员的要求不一样； （5）一专多能等。 物业精细化管理 2）要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。 （1）费用报销流程 （2）预算控制制度 （3）费用报销权限 （4）人员调配方法 物业精细化管理 五、提升科技含量 （1）智能化道闸系统 （2）办公自动化系统 （3）电脑收费系统 （4）小区保安监控系统 物业精细化管理 六、增加边际收益 （1）开展房屋租赁中介 （2）生活用品配送 （3）经营小区广告 （4）经营小区健身场所 （5）社区食堂 物业精细化管理 一、树立精细化观念 使精细化管理工作由少数人实施变为多数人的自觉行动。 物业精细化管理 二、建立精细化管理制度 物业服务合同 要求 公司行政管理 要求 ISO体系文件 要求 物业法律法规 要求 物业精细化管理 三、制定精细化考核评估标准 业主 满意率 年度 利润率 物业费 收缴率 投诉 处理率 必须清楚精细化管理要掌握的度（数字的度、效率的度、执行的度） 物业精细化管理 四、强化精细化工作的执行力 把责任明确到每个人身上，让有关人员将约束和压力 变成动力 。 物业精细化管理 五、打造精细化工作的员工队伍 精细化服务是以团队整体行为作支撑的。