鸿顺花苑全案营销企划策划报告.ppt

车坊镇地理位置及面积人口 地理位置 车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。 隶属 2007年，原属吴中区管辖的车坊镇正式划为园区管理； 面积及人口 镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流动人口1~2万人。 车坊镇经济状况工业经济 市场微观分析 目前车坊镇没有在售商品房项目，市场处于空白点； 项目体量较小，入市没有竞争对手，销售压力较小。 我们从周边别墅和公寓市场作一下参考 车坊三级市场表现 市场微观分析总结 车坊微观地产市场综述 项目分析——区位分析 区位优势: 本案位居苏州车坊镇中心地段，地块位置优越，交通便捷。周边多为居住区以及商业集中区, 人流量较高，商业氛围较浓，现有的商业配套较齐全。 镇中心及商业中心区位优势，将给本案带来足够的人气与注意力。 项目SWOT综合分析 通过项目的SWOT分析，我们不难发现，项目的发展可谓喜忧参半。 项目目前主要的优势体现是市场的一个空白点，没有竞争项目，去化压力小； 同时，项目的劣势也比较明显，那就是项目所处的区位以及项目目前周边的环境。而项目周边环境脏乱差更是制约了客户的关注。 项目操作面临更多潜在威胁的时候，我们如何规避劣势和威胁，充分利用优势和机会，对项目进行准确定位和操作，便显得至关重要了 。 项目市场形象定位建议 定位依据 项目的本身条件 项目所处的区位 市场的成熟度 项目客源的来源 项目价格定位 对价格的评估，主要还基于以下几点的考虑: 项目所处的位置---车坊镇 有效导入区域外客户群体 理性价位=快速去化 项目客源初步定位 正常的客户属性有两种，一是价格敏感带的客户，关注的是产品的价格； 一是产品敏感带的客户，首先关注的是产品是否适合自己的需求。而从本项目所面临的市场环境来看，目标客源具备了包含这两类属性客户的条件和潜在能力。 产品规划建议——人文景观 产品规划建议——物业 Ⅰ、全案业务营销策略 四、现场执行策略 培训全体工作人员的服务意识，顾客就是“上帝”，让顾客感受高档社区的氛围,是身份的象征； 让客户体会人性化服务,处处是贵宾的享受。如:门口设有穿制服的保安开门,售楼处有贵宾休息区，提供咖啡; 工作性质不同，职务不同，着装不同，体现职业的专业形象； 每位服务人员见到客户都主动向客户问好，礼让客户；使用规范礼貌用语。让客户如沐春风，为项目加分,增加对项目的好印象； 营销创新策略 隐于镇——中隐 大隐隐于市，小隐隐于林 因隐而动 因墅而力 因势而火 车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。 这是苏州未来发展的一个焦点地带，随着苏州的不断向园区深化，拓展。车坊住宅的增值潜力显而易见。周边拥有大量动迁房的入驻，保障了车坊镇人气的提升，有人就会有商业，而水网交通均是枢纽的车坊镇将成为苏州新城改造的又一个新目标。 拥有这个得天独厚的优势的车坊镇项目，将因为这一前景而获得火抬售价的一个燃点。 一个项目，全市都有“售楼处” 基础： 本案处于园区，无论从政策规划和置业定位来看。在园区置业是当今苏州全市市民的精神象征和实际追求。在园区置业已经成了不少市民可以夸耀的资本。 本案的尾盘去化时，针对较为弱势的产品，需要有一个对应有效的营销方式。 一个项目，全市都有“售楼处” 鸿顺花苑媒体推案计划排布表 概念导入期 08年4月中旬—08年6月底 全 案 推 广 阶 段 示 意 拉开与周边项目档次定位的物业建议 亲切周到的生活服务物业 主题： 关键字:尊贵口号、镇区新风住宅，产权商品房 活动目的： 1、全镇片区内覆盖式派单。强打镇区最好的住宅。 2、利用全镇居民口碑心理，营造当地最优质小区口风。 3、主动推销，让镇民牢牢记住项目的尊贵。 时间： 08年6月底—08年9月初 地点：售楼处现场至项目现场 活动思路： 路演，文艺节目。配合售楼处鼓动宣传，辅助以舞台问答的方式散些礼品，问题同项目主题相关。让镇民牢牢记住项目。发散口碑效果。 媒体：派单、?网络信息变更。 “鸿”动车坊 ——车坊全镇覆盖式路演 活动促销 鼓动 路演 主题： 关键字：别墅、团购、媒体、网络 活动目的： 1、让不了解项目的客户和媒体了解项目。 2、让了解项目的客户喜欢项目。 3、抓大客户，去别墅，联系团购。 时间：