邕江湾别墅园可 行性研究报告.doc

PAGE 第PAGE 1页 邕江湾别墅园可行性报告 广西中大股份有限公司 目录 一、项目概况……………………………………………………………………4 (一)项目名称………………………………………………………………………4 (二)项目地理位置…………………………………………………………………4 (三)项目占地面积…………………………………………………………………4 (四)项目现状………………………………………………………………………4 (五)项目周边环境…………………………………………………………………4 二、政策及市场环境分析……………………………………………………5（一）政策分析：…………………………………………………………………5 （二）国内房地产市场分析………………………………………………………6 （三）广西房地产市场分析………………………………………………………7 （四）南宁市房地产市场分析……………………………………………………7 （五）仙葫开发区市场分析………………………………………………………10 三、市场定位……………………………………………………………………11 （一）项目定位………………………………………………………………………11 （二）消费群体定位…………………………………………………………………12 （三）价格定位…………………………………………………………………13 四、市场及竞争分析……………………………………………………………13 （一）市场分析……………………………………………………………………17 （二）竞争者分析……………………………………………………………………19 五、项目理念构想………………………………………………………………19 （一）项目地块的情况介绍…………………………………………………………19 （二） 项目的开发理念……………………………………………………………19 （三） 项目的规划布局及形象特征………………………………………………20 （四） 项目的交通组织和停车设施………………………………………………21 （五） 项目的景观设计及人文环境构筑…………………………………………21 （六） 活动场地及交往空间……………………………………………………21 （七） 公共设施的设置情况……………………………………………………21 （八） 规划设计的经济技术指标…………………………………………………22 （九） 单体设计情况……………………………………………………………22 （十） 健康住宅的技术措施……………………………………………………22 六、消费者分析………………………………………………………………23 (一)消费结构分析………………………………………………………………23 (二)消费需求分析………………………………………………………………23 (三)、消费者心理分析…………………………………………………………24 七、SWOT分析………………………………………………………………25 （一）优势（S）………………………………………………………………25 （二）劣势（W）………………………………………………………………26 （三）机会（O）…………………………………………………………………26 （四）威胁（T）…………………………………………………………………27 八、邕江湾项目财务指标预测……………………………………………28 (一)项目投资额估算………………………………………………………………28 (二)项目销售收入、成本估算……………………………………………………29 (三)第一期工程现金流量预测……………………………………………………30 (四)财务风险分析…………………………………………………………………31 九、结论…………………………………………………………………………32 一、项目概况 (一)项目名称：邕江湾别墅园 (二)项目地理位置 项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长650米，宽为160米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。 南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为18平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为9平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为一体，面积为3.5平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为