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北京独栋写字楼市场调研 目录 独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征 重点区域市场分析 未来市场走势预测 独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征 重点区域市场分析 未来市场走势预测 独栋写字楼市场供应状况 目前北京市场独栋写字楼项目约19个，其中在售项目14个，出租项目5个。 北京市场独栋写字楼的现开发量达8754672㎡，其中出售项目体量达1347505㎡，出租项目总体量达1347505㎡。 出租项目主要分布在亦庄、西山四季青两个板块，多为小产权项目。 独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征 重点区域市场分析 未来市场走势预测 独栋项目的区域分布特征 独栋项目的区域分布特征 独栋写字楼市场供应状况 独栋项目的区域分布特征 重点区域市场分析 未来市场走势预测 重点区域市场分析——亦庄板块 目前亦庄市场在售独栋写字楼供给总量约57万平米，该板块独栋市场销售总体均价处于7500元/平米左右。 重点区域市场分析——亦庄板块 亦庄板块独栋写字楼项目显市较早，早期市场供给量不大，竞争风险很低。随着亦庄工业园区发展日趋成熟，近几年同类项目呈现增长态势，2007年一年内同时5个项目（包括同一项目的后期产品的延续）显市，市场竞争日趋激烈，在2008年还将有4个新项目（包括同一项目后期延续产品） 显市，由此推论，未来市场竞争有可能更加激烈。 重点区域市场分析——亦庄板块 2005年至今,该区域的独栋写字楼项目销售价格以平均每年增长400元左右的速度递增，涨幅较为平缓。05年由于区域市场项目供给量有限，在市场中呈现短暂的供给紧张，故2005-2006年间价格涨幅较大；2006年后随着新项目的增加，市场供给激增，竞争日益激烈，价格增长有所放缓。 重点区域市场分析——亦庄板块 亦庄区域各项目总体量较大，诸多项目采取分期开发，分期销售的运作模式。 除BDA国际企业大道的部分产品体量较大外，其他项目主力产品面积区间基本在1000-8000平米之间，其中3000-6000平米的产品较为集中，成为市场竞争热点产品。 在售项目均在2007年上市，随着销售推进，2008年各项目有后期产品的延续。 重点区域市场分析——亦庄板块 重点区域市场分析——亦庄板块 重点区域市场分析——亦庄板块 作为北京代表性的产业开发区，亦庄区域的独栋写字楼项目出现较早，已为区域市场认可和接受，市场发展趋向于成熟。由于近几年产品供给增长高于需求增长，销售速度较为平缓，产品供给呈现饱和，竞争日益激烈。未来市场存量还将进一步增长，预计竞争将更加激烈。 ★BDA国际港启示：体量合理控制，注重环境打造 重点区域市场分析——亦庄板块 关键字 入市较早 初显气候 供给两大 竞争激烈 重点区域市场分析——西山、四季青板块 西山四季青板块的独栋写字楼数量较多，但多为小产权出租，可售项目相对于亦庄区域主要为如上3个项目。 在售独栋写字楼供给总量近13万平米，创意北京、中间建筑两个大规模独栋项目在2008年期显市，未来产品供应量还将进一步增长。 该板块独栋市场销售均价基本在15000-18000元区间。 重点区域市场分析——西山、四季青板块 以西山赢府国际商务中心分析价格走势为例，近年来因该区域市场产品供应量有限，故价格上涨幅度不大。 从近几年新项目（包括同一项目的后期产品的延续）供应分析，该区域独栋写字楼最早于2006年显市，随着时间的推进，同类项目上市数量逐渐增加，2008年还将有3个项目显市（包括同一项目的后期产品的延续） 。 重点区域市场分析——西山、四季青板块 西山四季青板块各在售项目数量较之亦庄板块相对较少，但项目规模较大，均为分期开发。 从产品面积区间分析，各项目产品面积区间差异较大，一类是以西山赢府国际商务中心为代表的企业总部独栋，一类则是以中间建筑为代表的小型办公别墅，总体来看，各产品的面积区间相对较小。 借助良好的西山生态环境，部分项目定位于办公别墅，在产品打造上更为突出品质、细节和文化，这也成为该板块独栋产品的特点。 重点区域市场分析——西山、四季青板块 重点区域市场分析——西山、四季青板块 重点区域市场分析——西山、四季青板块 西山四季青板块的独栋写字楼项目显市时间相对较晚，该类产品的销售于2007年全面展开，目前价格在15000元左右。 目前该板块内独栋写字楼项目不多，由于各项目的显市时间较晚，市场现存量有限，但未来市场开发规模巨大，因此区域独栋市场在08年后的供给将更为饱满，显市产品的类型也将更为丰富。 ★西山赢府国际商务中心销售难度的启示： 1万平米以上