2006年锦洲宝的城营销执行报告.ppt

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2006年锦洲宝的城营销执行报告 报告使命: 为达成2007年营销目标,制定宝地城科学的营销体系及可操作的执行方案。 报告思路 第一部分:工作回顾 目标回顾 工作回顾 2006年营销目标:销售目标 宝地集团对2006年营销目标的思考 住宅销售量: C区洋房39740平方米(共310套),销售量达80%,共31792平方米,销售价格:2350元/平方米。 C区叠墅16729平方米(共94套),销售量达60%;共10037平方米,销售价格:2650元/平方米。 销售面积:约4.2万平方米,总销售金额预计为:1.02亿 总销售套数:308套。 商业销售量: 销售面积:1.2万平方米,目标均价:4200元/平方米。 销售金额:0.5亿 工作回顾内容 前期工作所达成的原则性共识 关于市场竞争环境 关于目标客户的界定 关于限制条件及项目难点 项目核心竞争优势 营销战略 商业销售办法 共识之一1:关于市场营销环境:锦州总体营销水平处于上升阶段,但相对于较成熟的房地产市场而言,手段和创意都相对落后。 共识之2:关于目标客户群:紧抓未来主流市场(平衡型型),多层面客户(实用型、享受型)复合定位。 共识之3:关于项目限制条件及项目难点 普通大盘的区域营销启动模式无法采用:区域营销需要时间的铺垫,需要政府机关的配合,本项目4月销售,而春节前后政府机关无法配合,三月开始营销到四月正式销售,营销效果欠佳。 营销节点对项目的影响: 第一阶段:无展示阶段,2月-10月。 第二阶段:情景展示阶段,10月以后。 共识之4:关于项目核心竞争优势 竞争优势一:区域优势——未来城市的发展方向,全心的区域开发模式。 竞争优势二:配套齐全——超市、商业街、商务楼、休闲广场、学校、休闲性会所等,使业主生活更便利。 竞争优势三:产品优势——规划、园林、单体和户型。 景观资源的最大化利用,景观贯串全社区,达到资源均好 适宜的人行系统和空间尺度感 带电梯的叠墅(成本可控)、退台洋房、多层洋房 竞争优势四:宝地品牌 最大的开发企业,最积极进取的开发企业 高档楼盘的开发代表:巴黎豪苑、东方庭院 品质的保证 高水平物管的代表 共识之5:商业的销售办法 商业定位: 本项目工程进度及整体营销时间预估表 第二部分:市场分析 市场环境分析 区域环境分析 竞争对手分析 项目竞争优势 2005年锦州房地产市场综述 市场环境综述 区域环境分析 竞争对手分析 项目竞争优势 区域格局 区域格局:未来市场开发主要集中在新城区进行 未来老城区因为未来不供应土地,且市区存量房因为户型和价格等因素不构成对本项目的竞争 新区将成为项目的热点区域,且大盘将进入市场,将成为项目的直接竞争对手 新区区域特征——新老交替的未来之城 交通——现已形成的交通网拉近了老城区和新区的距离 配套——基本配套不齐全,生活氛围较弱,未来基础设施配套逐渐增加 新区区域小结——现状较差,但是城市未来发展的主方向 本区域重点楼盘概况 重点项目与本项目素质竞争比较 重点项目与本项目入市时机比较 竞争楼盘描述:书香门第 竞争楼盘描述:锦绣天地 竞争结论 本项目面临的直接竞争对手:从规模、区域、产品形态以及推广时机上进行评估,锦绣天地、书香门第、状元城、绿景湾都构成了本项目宝地城最直接的竞争。 竞争项目的不同卖点表现为:书香门第卖产品、锦绣天地卖地段,状元城卖区域(渤海大学、试验学校)、绿景湾卖环境,而宝地本项目卖规模、产品、品牌。 项目概况:地块用地指标 项目概况:德式建筑风格 项目概况:主要产品户型(住宅) 项目概况:主要产品户型(住宅) 项目性质界定 项目“核心竞争力”分析 世联模型 宝地城“核心竞争力选择” 世联模型 宝地城核心竞争力整合 区域优势:小凌河、女儿河、森林公园等自然资源得天独厚。云飞大桥规划筹建、东湖公园规划、奥林匹克公园规划以及市属重点学校筹建中。 第三部分:执行策略 SWOT分析 执行总策略 优、劣势均十分明显! 达成2006年营销目标,我们的策略应对! 第四部分:策略实施 策略总攻 分项实施 阶段执行纲要 营销费用 确立项目推广主题 2006 · 宝地造城 06年执行策略总攻图 展示攻略之1:围墙展示 围墙展示 主题:宝地造城,定义城市未来!——50万平方米德式社区,高尚生活城! 表现:大字体,对中央大街上车流、行人产生视觉震撼效果。 执行时间:3月上旬 执行:只做BC区西面部分。 工程材料、智能化展示 执行时间:3月上旬 展示要点:环保建筑材料、技术、 小区智能化系统,门禁系统等。 展示位置:售楼处展示墙 展示攻略之3:物料展示 模型 制作要求 数量:2组,项目模型、分户模型。 项目模型:要求比例1:100。西起市政府、北至森林公园、东至两河交汇处、南之

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