城建大厦项 目可行性研究报告.doc

目录 1 总论 1.1 项目提出的背景4 1.2 项目可行性研究的依据 6 1.3 项目概况 7 1.4 项目开发建设的必要性 9 1.5 项目开发建设条件 11 1.6 项目投资估算 12 1.7 项目进度计划 12 1.8 结论及建议 13 2 市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 15 2.2 **房地产市场状况分析及预测 22 2.3 项目的市场情况分析及预测 28 3 建设条件 3.1 开发项目用地状况 42 3.2 资源供给及外部协作条件 42 4 规划设计方案 4.1 规划设计方案的指导思想 44 4.2 规划设计方案的原则44 4.3 建筑规模及规划设计方案设想45 ①市场定位 46 ②形象定位 46 ③业态定位 47 ④经营定位 47 ⑤客户定位 48 ⑥建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6营销方案 6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏与策略 54 ①整体策略 54 ②价格策略 56 ③付款方式策略 56 ④配合策略 57 ⑤媒体策略 57 ⑥促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算的原则62 7.2 项目建设的投资估算62 7.3 项目资金筹措与使用计划 64 8 财务评价 8.1 财务评价基础数据的计算66 8.2 盈利能力分析66 8.3 清偿能力分析67 9 风险分析 9.1 盈亏平衡分析 68 9.2 敏感性分析 69 9.3 项目风险分析 71 10 结论及建议 10.1 结论 73 10.2 存在的问题及建议 74 11 附表与附图 11.1 附表： 77 11.2 附图： 77 12 附：主要参考书目及参考资料 78 一、总论 1.1 项目提出的背景 **古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。中国历史上曾有十三个朝代在 **建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。现在是陕西省政治、经济、文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204千米，南北最宽 116千米，面积 9983平方千米，人口 741.1万。进入二十一世纪以来，**生产总值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞阶段”。 从 1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局必威体育精装版资料显示，全国商品房平均销售价格 2724元／平方米，同比提高 12.9％，是 1996年以来同期的最高增幅。全国有 12个地区商品房销售均价增幅超过 10％，６个地区价格增幅超过 20％。去年中国房地产开发投资增长 28.6％，增幅比去年同期降低 5.5个百分点；土地开发面积增长 12.2％，增幅比去年同期下降 7.8个百分点；但商品房销售率高达 133.6％，全国空置商品房面积下降 0.8％。目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积 20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均 GDP达到 600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均 GDP为 830美元，2002年更是达到了 870美元，住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002年达到 6860元，比去年增长 8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38万亿元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题， 51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP增长贡献了 1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20年。 **房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与可持续发展的历程。刚刚过去的 2004年，房地产市场历经风雨。在推进房地产业健康