荆州凤凰城地产项目整合营销推广建议报告.ppt

撰策 付静成 撰策 付静成 一、荆州城区规划及经济状况1、荆州市中心城区共分为荆州区、沙市区和开发区，现有人口63万人，居住水平达到人均建筑面积24.45平方米，人口自然增长率4.3‰；2荆州市整体经济情况在湖北省处于低水平发展，中心城区的大部分企业，因效益问题而改为居住用地；3、消费结构：因人均可支配收入增长缓慢，住房需求受到抑制，荆州城区的大部分购房需求集中在自住上，投资比例比较小； 3. 房地产市场走向： a. 房地产开发规模大幅增长：2005年荆州市房地产完成投资12.19亿元，比上年增长 27.8%，其中住宅建设投资7.53亿元，比上年增长81.4%。房地产开发项目46个，用地面积1913亩，其中住宅施工面积109.81万平方米，比上年增长54.1%； b. 商品房销售“价升量减”：2005年商品住宅销售均价1395元，比上年增长18.32%：商品 住宅销售32.61万平方米，比上年下降10.31%；商业用房销售2.97万平方米，比上年下降20.16%。 c. 商品房空置面积大幅增长：2005年商品房空置面积达到16.79万平方米，比去年同期增长73.1%。其中住宅空置14.46万平方米，同比增长57.5%， d. 根据统计部门和其他相关部门提供的资料，2006年荆州市中心区房地产开发规模预计将达到192万平方米； 六、分析结论——我们的优势 我们进入荆州多年，服务过多个地产品牌有丰富的经验，有丰富的客户积累，而且对市场有独特、独特的洞察力，以及对不同项目不同的理解力。 2、距离凤凰城2公里以内的主要单位： 长江大学（3000），荆州市荆州区中级人民法院，荆州职业技术 学院（900），荆州艺术学校（65），荆州工业学校分校（25），荆州 市荆南高中（100），荆州市血吸虫预防控制所（41），天河寺武术学 校（25），梅园小学（20），荆州市动物检疫站（40），长江水文（在 建中），天朝装饰，梅园中学（35） 周边学校林立，更有长江大学比邻而居。人文环境优越。 3、周边相关配套（距离项目不超过1公里范围内）： ①集贸市场：南环路菜市场（学苑路南与环路相交处向西约500米，里面约60个摊位） 梅园菜市场（凤凰路与御河路相交处，从项目所在的凤凰路路口向菜市场走大约有200米，市场里有约60个摊位。） ②超市：凤凰量贩超市（梅园菜市场正对面） ③学校：荆州市艺术学校，荆州市工业学校（分校），幼儿园（梅园菜市场旁边），荆南高中，天河寺文武学校，梅园中学，梅园小学 ④储蓄机构：中国信合，南门邮政储蓄 ⑤医疗机构：荆州市血吸虫预防控制所（可为市民看病） 二、 吉祥·凤凰城周边主要竞争者分析： 城南春天 “城南春天” 建筑面积8.2万㎡，销售起价为1400元/㎡，紧邻长江大学和荆州职业技术学院，毗邻九龙渊公园。是凤凰城周边目标客户最主要的竞争楼盘。城南春天售楼中心已经建设完成，装修基本结束。里面已建成的绿化形式主要为“小桥流水式”。近距离可以构成城南春天的主要购买人群为长江大学和荆州职业技术学院里的教职工，荆州市中级人民法院的员工以及南环路，东环路，南湖路沿线的公司里具有购买能力的消费人群。 2、弱势： 交通不便、环境不佳是凤凰城的最大弱势。 3、机会： ·毗邻凤凰城的护城河边即将修建新的南门，为项目以后 的交通提供了很大的方便，也为项目后期升值潜力大大提 高。 ·目前荆州市场上大规模、大环境、大配套、高品质的楼盘 还是凤毛麟角，本项目上市将占据有利地位。 4、威胁： （1）当前国家的宏观调控，使整个房地产市场都抱很大 观望态度； （2）荆州房地产竞争十分激烈，市场供应量比较大 二、我们的客户长什么样？我们可以称他们为城市中产阶级，新中产阶级的行为总结： 任何东西，都和磁铁一样，都只有一俩处能吸引人，看你是否把它找出来 二、主题形象定位 建议形象定位语：创造有文化的生活 三、主题形象包装系统  社区文化之二——“荆州的秋日” 名家画作联展目的：提升楼盘知名度和美誉度思路：名画，与白领们沟通的另一文化渠通。让活动拥有特别的文化 魅力 。 社区文化之三——“换个角度看荆州”摄影展目的：以艺术拨动高级白领们的心弦，树楼盘形象思路：摄影，是生活，也是艺术。郊游，白领们回归自然的渴望；摄影更被视为关注世界与生命的一种方式，每一位旅游者都会用镜头记下自己所见的荆州，摄影作品可作为沟通渠道之一 五、价格定位 （1）采用低开高走的价格策略，从而为项目后期发展提供更大空间，