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房地产项目策划复习提纲 第一讲 房地产项目前期策划的相关知识 1.1房地产的相关知识 1.1.1房地产的相关概念 1.房地产的含义 （1）土地与地产的概念 土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动。 狭义的地产是指土地及其财产权利，广义的地产包括狭义地产和地上建筑改良物。 （2）房地产与不动产的概念 房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备），以及与它们相对应的各种财产权利。 狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物，以及与土地及其改良物有关的财产权利。 房地产和不动产的英语相同： real estate， 住宅的英语是：house 房地产﹥不动产 1.1.2房地产的特点 1.房地产的产品特点 （1）空间上的不可移动性（位置固定性） （2）使用寿命的长期性（耐用性） （3）房地产销售价格的不可比性（差异性、个别性） 2.房地产的市场特点 （1）长期的供给刚性（规模有限性） （2）短期内供求失衡明显（开发周期太长） （3）市场供给的区域性 （4）受政策影响大 3.房地产的消费特点 （1）外延产品的要求高（配套设置完备) （2）高价值性（投资大量性） （3）投资与消费双重性（准公共物品） 1.1.3房地产市场的发展历程 1.房地产市场的萌芽期（1949年以前） 2.房地产市场的停滞期（1949-1978年） 3.房地产市场的形成期（1979-1996年） （1）1979-1985年的复苏期 （2）1986-1991年的成长期 （3）1992-1993年的快速膨胀期 （4）1994-1996年的平稳运行期 4.房地产市场的发展期（1996年至今） 1.1.4房地产的分类 1．按房地产用途分类：城市房屋可分为住宅、商业房地产、办公房地产、酒店、餐饮类房地产、娱乐房地产、文化房地产、金融房地产、特殊用途房地产、体育房地产、工业和仓储房地产、行政用房和其他房地产。 2．按建筑结构分类：一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构。 3．按建筑层数划分：根据房地产（建筑物）的层数或总高度，可将房地产分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑四大类。 4．按房地产的完损状况分类：根据建筑质量，可将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房屋五类。 5．按建筑耐久等级划分： 房地产（建筑物）耐久等级是根据它的耐久年限来划分的。 6．房地产的其他分类 1.1.5房地产市场级别 1、房地产一级市场。政府出让国有土地使用权即是典型的房地产一级市场行为。 2、房地产二级市场。房地产开发企业出售商品房即是一种典型的房地产二级市场行为。（增量房） 3、房地产三级市场。购买商品房的买家将商品房再行转让即是一种典型的房地产三级市场行为。（存量房） 1.2房地产前期策划的相关知识 1.2.1房地产策划的概念 五千年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例： 田忌赛马 草船借箭 鸿门斗智 …… 1.策划的概念 今天，许多经济性和商业性的活动，都要策划： 公关策划、广告策划、CI策划、中国好声音活动策划、春节联欢会策划、园博会策划…… “策划”一词，在辞海中解释： “策”为计谋， “划”为计划、打算。 策划具有悠久的历史,但不同学科的学者对策划有着不同的理解和研究重点，较有代表性的观点有： 事前设计说－为实现特定目标的设计 管理行为说－策划是一种有效的管理方法 选择决定说－策划是一种选择和决定 思维程序说－策划是一种思维活动过程 2.房地产策划的概念 包括以下几层意思： 具有明确的具体目标 在市场调研和市场定位基础上进行的 遵循特定的程序 综合运用各种手段 最终要提供可操作性的策划文本 在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流并符合目标客户口味的一种行为过程。 1.2.2房地产策划的发展历程 1.产品观念时代：策划就是找“感觉” 2.推销观念时代：策划就是找“卖点” 3.准营销观念时代：策划就是找“概念” 4.