上海江桥万达房地产市场研 究报告.ppt

外部：居住环境和周边配套 我是做IT行业的，现在是主管，我到上海3年了，目前住在曹杨八村老工房与别人合租的，租金约1000元/人，就在附近上班。我对居住环境的要求是要安静晚上要休息好，日常购物要方便，小区绿化要好。 ——宁先生（82年出生） 我是生物医药行业的，到上海3年了，现在是一般的医药销售，在静安区上班，房子租在杨高南路那里，租金1400元/月。我对居住环境的要求是要安静，日常购物、休闲娱乐要方便，小区绿化要好，不接受噪音大的环境。 ——潘女士（80年出生） （基本上都知道五角场万达）不喜欢大型商住办综合性项目，就是担心会比较吵。 ——集体意见 绿化/空气/噪音/生活配套，都是对环境的考虑因素 对于生活配套尤其看重 对于大型综合体项目认知不高，比较喜爱住宅区与商业区分开。 对居住环境评判主要因素包括——绿化、空气、噪音、生活配套 虹桥交通枢纽带来的影响 对于虹桥交通枢纽有初步了解，印象中虹桥交通枢纽就是类似于新客站+地铁站+机场+高铁的集合体，对于将来可能成长为CBD不太清楚，但如果真能成为CBD，以后周边受辐射区域房价肯定会上升，包括江桥。 ——宁先生 不是很了解，但认同形成一定气候之后会对周边房价造成上升的影响。受辐射区域的居民对自己的出行也能造成便利。 ——薛先生 同样不太清楚，但如能形成气候，交通于商业都发展起来，估计会对周边房价造成上升的影响。 ——李小姐 有初步了解，对于能够成长为CBD不太了解，但认同会对房价造成影响的观点。且生活在周边，对自己的出行也能造成便利。 ——陈先生 均对虹桥交通枢纽的商业性认知度不深 但当有了初步的概念后均感觉受辐射区域的房价会有上升空间 且肯定了周边居民出行会非常的便利 外部：交通配套 13号线会带来的影响 13号线听说过，我认为有地铁的地方交通会很便利，周边房价也会更着涨吧！开通后预计周边房价会上涨20-30%。 ——宁先生 同意13号线会对周边房价造成一定的影响，预计会较现阶段涨20%左右。 ——薛先生 13号线的开通一定会对周边房价造成影响。看上海其他已经开通的地铁周边楼盘价格走势就知道了，预计会涨20%左右。 ——李小姐 会有影响，周边楼盘一定会上涨，预计会涨30%左右。 ——陈先生潘女士 一致认为13号线的开通，周边楼盘的价格走势会上升。 涨幅为20%-30%左右。 且能够预计轨道交通会大大促进周边居民的出行便利。 外部：交通配套 外部：周边楼盘、区域认知 对周边在售楼盘的了解情况 区域认知的因素——区域认同感、升值预期 对江桥的楼盘都不太了解，江桥这个区域也不太了解，暂时不考虑在那里买房。我比较喜欢浦东三林区域、或者七宝那里的房子。 ——宁先生 江桥这个地方我知道我去看过嘉城，那里（江桥）不好我不喜欢，飞机就在头顶飞过噪音太吵了。我更喜欢九亭，我也去看过万科的房子，喜欢的原因是：绿化环境好，配套还可以。 ——薛先生 之前对江桥板块关注的不多，如将来有轨道交通且价格合适的话可以考虑，暂时对九亭、松江的房子较为关注。 ——潘女士等 对周边楼盘有所了解，了解程度仅限于直观表面印象 对江桥板块了解并不深入，从区位看对飞机产生的噪音及辐射较为担忧，有一定的抗性 但认同江桥地区，看好其升值潜力 社区：生活配套、物业管理 对于社区配套要求 物业管理要求和物业管理费的标准 我认为小区绿化很重要，要有可以户外活动的地方，最好有会所可健身，基本生活配套：如便利店、书报亭等，小区1公里范围内应该有生活所需的配套，买菜能接受步行10~15分钟距离，去大卖场有班车。 ——集体认同 对于物业管理费根据市场价格吧，1.5元/平方米·月可以接受，对于除了要有日常维修等，至少要有叫车服务。 ——李小姐 希望有停车位。 ——集体认同 生活配套均希望能够满足日常需求 对物业服务有一定要求，物业管费1.5元/平方米·月 房屋：购房目的 多为首次购房需求 我现在和别人合租，我很想买房在上海安个家，但是上海的房价太高了，我想接爸妈来上海住，有父母的地方才像个家…… ——宁先生 我门家现在租房住，我很想买房，我看过浦东张江的房子，因为我先生在那里上班，但是上海的房价太高了一直没买，我想接爸妈来给我做饭，一直吃不惯上海的菜…… ——潘女士（80后，怀孕） 我现在住公司的宿舍，我想买一个一房就我自己住。 ——李小姐（30岁以上） 购房目的单纯：首购为主 且与父母同住的意愿非常强烈，方便相互照顾也有个精神依靠。 房屋：楼层、面积、房型、功能；装修、噪音处理 对于房屋的面积、品质、功能等方面的要求 多层与小高层都能够接受，70-90平米左右两房。能够预留一间房间接父母过来住住。 ——宁先生 我喜