房地产项目成本管理.pdf

房地产项目成本管理 房地产项目成本管理 一、概论 一、概论  1、成本的构成  1、成本的构成 2、成本控制的特点 2、成本控制的特点  3、成本控制的原则  3、成本控制的原则 1、成本构成 1、成本构成  土地成本  土地成本  前期费用  前期费用  开发费用  开发费用  管理费用  管理费用  销售费用  销售费用  财务费用  财务费用 税收费用 税收费用 地价 地价  基准地价：评估价格  基准地价：评估价格  毛地价：土地使用权出让金+城市建设配套费  毛地价：土地使用权出让金+城市建设配套费  熟地价：毛地价+土地开发费  熟地价：毛地价+土地开发费  土地占总成本的20~40%，并有进一步上升的  土地占总成本的20~40%，并有进一步上升的 趋势 趋势 前期费用 前期费用  可研费、设计费、勘探费、招标、监理  可研费、设计费、勘探费、招标、监理  咨询、审图费  咨询、审图费  一般不超过总成本的6%  一般不超过总成本的6% 开发成本 开发成本  1、建安工程造价  1、建安工程造价 2、市政公用设施工程造价 2、市政公用设施工程造价  3、绿化园林景观工程造价  3、绿化园林景观工程造价 管理费 管理费  1、管理人员工资  1、管理人员工资  2、差旅费  2、差旅费  3、办公费  3、办公费  4 、保险  4 、保险  5、职工教育费  5、职工教育费  6、养老保险  6、养老保险  一般占总成本的3~5%  一般占总成本的3~5% 营销推广费用 营销推广费用  广告  广告  推广活动  推广活动  售楼中心  售楼中心  销售代理费用  销售代理费用  一般占总成本的2~5%  一般占总成本的2~5% 财务费用 财务费用 /  银行贷款利息  银行贷款利息  其他融资费用  其他融资费用  一般占总成本2~4%  一般占总成本2~4% 税 费 税 费  营业税及附加 5.3%~5.5% （城市大小有关）  营业税及附加 5.3%~5.5% （城市大小有关）  土地增值税 累进制税率，目前按销售收入1~3%预征，  土地增值税 累进制税率，目前按销售收入1~3%预征，  印花税 按签订经济合同万分之一到万分之五不等  印花税 按签订经济合同万分之一到万分之五不等  企业所得税 按经营所得额的33% （25% ）缴纳，目前是销售  企业所得税 按经营所得额的33% （25%