森林半岛整体营销报告.docVIP

济源建业森林半岛项目营销策划执行报告 - PAGE 6 - 济源建业森林半岛项目营销执行报告 导 言 通过对济源住宅市场及消费群体的研判，同致行认为应该为本项目制定系统的营销策略，以实现项目回到正确的营销轨道，并由此走向销售的快车道。但好的营销策略的实现对发展商的执行力要求亦较高，唯此方能保证项目的营销目标顺利实现. 项目针对性营销方针 1、项目核心营销目标： 品质生活领跑者 2、项目销售目标 快速销售 顺利回款 3、营销四大原则 利润导向原则 销售速度导向原则 品牌导向原则 成本控制原则 3、建业济源森林半岛核心价值演绎 市场攻击点；领袖全城，引领居住文化全面升级； 品牌攻击点；河南第一地产品牌； 形象攻击点；品质生活领跑者 4、总体营销节奏控制 以一期二批单位重新推出为契机，以一期二批全新单位二次启动市场，并带动整体项目形象及销售业绩提升。 【可行性分析：】一期二批单位推出量较大，一期二批单位推出前并没有进行集中的针对性市场宣传和推广，目前销售情况非常不理想，现场客户已显疲态，上门量锐减，必须另辟溪径，而园林方案、全新的样板房、全新的销售物料等均可同期到位，节点非常合适，同致行认为一期二批单位的二次启动时机成熟。但必须对一期单位进行重新划分组团，以全新的组团形式再次推向市场，每次推出的组团户型搭配要合理，并且新推出单位与旧有在售单位之间的户型搭配也要合理。 5、一期产品重新组团划分方案 划分组团的原则： 待销售户型的配比合理； 新推单位与旧有单位的价格差距合理； 组团划分后未售与已单位的合理化协调; 组团与园林结合。 划分组团方案建议： 33#35#36#25#26#15# 33# 35# 36# 25# 26# 15# 二期·枫林居21#32# 二期·枫林居 21# 32# 20# 19# 5# 5# 18# 18# 翠竹苑3#6#23# 翠竹苑 3# 6# 23# 2#17# 2# 17# 湖畔别墅7#16# 湖畔别墅 7# 16# 紫荆苑8# 紫荆苑 8# 1# 10#9# 10# 9# 阳光苑商务中心27# 阳光苑 商务中心 27# 13# 水岸别院幼儿园30#29#28#12# 水岸别院 幼儿园 30# 29# 28# 12# 31#11# 31# 11# 组团划分介绍 根据现有建筑形态进行组团划分，其中： 1）阳光苑的11号楼尚未推出，12号楼销售情况比较理想,13、15号楼是以四房为主，而且目前销售情况均不好;; 2）水岸别院28、29、30号楼销售情况较好，剩余单位以复式单位为主，31号楼的三房单位，但虽然已经推出销售情况不理想; 3）翠竹苑的16号楼为三房，目前基本上没有销售，17、18号楼没有推出，故可以将来作为一个团组进行重表推出。 4）湖畔TWONHOUSE前期认购量不大，而且销售情况一直不是特别理想，一方面是因为该种物业的示范不明显。 组团推售方案 第一批推出：欧式洋房、水畔别墅全新单位 阳光苑的11、13、15号楼及水岸别院的31号楼，以11、31号楼的三房及13、15栋的四房为主要推出单位，再加上叠加别墅除3、5、9、10号楼外的全部，见下表所示： 楼栋 两房 三房 四房 复式 叠加别墅 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 1 2 659.45 2 2 659.45 6 4 1320.4 7 3 961.17 11 6 756.12 24 13 21 15 20 31 6 756.12 16 小计 12 40 41 11 合计 104套 推出时机选择：选择在5月初推出，可有效地利用示范园林及全新样板房推出的机会，将品质生活概念初步实现。 【理由】 1）一期一批的在售单位中，四房占的比例较小，而且这次主入口区的示范园林对附近的三房有极大促进作用，这样在售的物业就形成了三房、四房、复式、别墅比例合适的在售局面，有利于销售的对比效应最大化。 2）六层多层单位命名为欧式洋房，可有效刺激消费者，利用欧式建筑进行全新营销概念，叠加产品命名为水畔别墅可直接点出高端物业形态和景观资源最大化。 第二批推出：珍藏绝版别墅洋房全新推出 翠竹苑的16、17、18号楼的三房、四房单位及珍藏3、5、9、10号楼的叠加别墅单位。 推出时机选择：选择在9月初推出，可有效地利用工程进度及更大范围的园林示范效应，基本上可以将品质生活概念变为实现，增强市场信心。见下表所示： 楼栋 两房 三房 四房 复式 叠加别墅 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 3 3 1320.4 5 4 1320.4 9 4 1320.4 10 4 1320.4 16 18 2635.266 17 24 18 24 小计 18 48 15 合计 81套 【理由】 1）此次推出的单位中