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中国房地产发展现状 下一篇 标签：中国房地产 房地产 投资 综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点: 一、投资方面 1 投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004 年房地产投 资总额 1.3 万亿元，同比增长 28.7％。比 2003 年回落 2.2 个百分点。从 2004 年的 年度变化来看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控 效果显现。但是 2004 年投资的增速仍然比 1998 年年均增速占 5.6 个百分点，占固 定资产投资比重仍然持续上升，2004 年接近 19％，为 1986 年的最高。 2 投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004 年东部、 西部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，中西部增大；从房地产投资的增长率的 地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看， 2004 年经济适用房投资比重继续下降，有 2003 年的 6.1％下降至4.6％，为 1998 年以来最低。实际上经济适用房投资比重从 2001 年以来处于减少趋势，五年减少了 6 个百分点。 3 国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004 年国内贷款占房地产开发 资金的比重呈持续下降的态势。1－3 月份降到 24.33％，1－12 月份下降为 18.4％。 自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998 年最高，资金结构有所调整，但 国内贷款额从 1998 年以来持续增大，2004 年超过 3 千亿元，为 1998 年的近 3 倍， 也是 1998 年以来的最高值。同时在其他资金当中，80％左右来自个人信贷，房地产 的资金仍有超过 50％的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。 二、房地产开发特点： 1 1 土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从 1 997 年－2003 年年均增长 2400 万平方米，2004 年出现下降，比 2003 年下降了 2 400 多万平方米。土地购置面积从 1997 年－2003 年年均增长 4842 万平方米，20 04 年增量减少了 500 多万平方米。 2 拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有 50％ 左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时 由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004 年中央出台了 一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004 年中央出台 了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地 反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地 审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。 三、房地产销售特点。 第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升， 04 年商品销售量比 03 年增加 4500 万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过 1 万亿，为 1998 年的 4 倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占 90％，反映居民 对住房需求旺盛的态势。 第二，房价大幅攀升。全国商品房价格 1998 年至 2003 年，年均增长 59 元。2004 年大幅攀升，这一年增长了 355 元，达到了 2700 元每平方米。住房价格从 98 年至 0 4 年增长了 695 元，其中 03 到 04 年增长了 352 元，占 50.6％。房价上涨是综合因 素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低 位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对 房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业， 较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措 2 施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。 第三，需求依然旺盛。2004 年销售量持续大幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持 续增长的动力：一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速带动商品 房需求；三是