二手房中介完全手册.pdf

二手房中介完全手册 一、 基本概念 1、 何谓“中介”？其意义何在？ 2、 中介流程 二、 流程名词介绍 就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类： 1、 开发 开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业 主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理 销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或房 源开发）。 2、 销售 （1） 就公司现有房源，在市场上公开征求买方， 而为促使房源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、 配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销售”。 （2） 就经营买方的角度出发，在市场上募集有一 定需求之买方，签定《承售方委托契约书》，确立公司与 该买方之权利义务（再进行接继之销售活动）可称之为 “买方开发”或“买方客户经营”。 3、 议价 （1）议价：为了塑造房源以利市场行销，或消除成交双方之 价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求 等，各项业务活动或作业，称之为“议价”。有时针对买方之议价 亦可称“调价”。 经纪人培训 新人入门篇 二手房经纪人作为房地产三级市场销售的服务终端，直接面对市 场，指引并培养销售人才进入行业内部规范有效的开展工作。以掌握 市场需求适应市场变化提高自身业务水平为宗旨。新手入门培训之七 日计划。 第一日 1.行业认知 二手房中介行业从事房地产销售、代理、居间的服务流程。 房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提 条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满 足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 房地产市场 一、 房地产市场的概念 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地 产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的 开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 二、 房地产市场的特点： 经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地 的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的 物理属性。 流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城 市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地 使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。 市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地 产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定 的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和 价格水平也往往会有大的落差。 供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一 方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作 为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权 益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强 有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产 市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四 个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 房地产市