二手房业务管理办法和操作规程.ppt

中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法 2011年版 总 则 本办法所称的二手住房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。 本办法所称的个人二手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买二手住房的人民币贷款。 本次贷款用于清偿售房人名下、以交易房产抵押的贷款的二手住房贷款，又称为“交易型转按揭贷款”。 贷款对象和条件 个人二手住房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件： 年龄在18周岁（含18周岁）至60周岁（含60周岁）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或在中国境内工作1年（含1年）以上、在中国境内首次购买自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）。 本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。 从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营1年（含1年）以上。 具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含50%）以下，总体收入还贷比控制在55％（含55％）以下。 本次贷款信用评级原则上在BB级（含BB级）以上。 本次贷款收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）÷月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）÷月均税后收入。上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。 自雇人士是指自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者，包括但不限于：我行经营性个人贷款客户（含结清贷款客户）、其他个体工商户、私营企业主或企业合伙人。 共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款人和共同借款人。 个人二手住房贷款禁入类客户与业务。 严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。 严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。 严禁变相发放用于购买商业用房或商住两用房的贷款。 贷款金额、期限、利率和还款方式 个人二手住房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定： 单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人二手住房贷款余额，应在上级行对贷款行授权的额度范围内。 单笔限额。单笔贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人二手住房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。 贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。各类房产适用的最高抵押率，按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。 借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。 贷款期限应同时满足下列条件： 贷款期限不超过30年。 贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。 抵押物土地使用权剩余期限≥贷款期限+3年。 贷款期限与抵押房产房龄之和，北京、上海地区不超过50年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区不超过45年，其他地区不超过40年。 本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。 贷款执行利率。 贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。利率浮动比例按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。 贷款期限1年以内的，在整个贷款期间利率保持固定。贷款期限超过1年的，利率调整方式为：每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动比例，重新确定贷款执行利率。 贷款罚息利率。 借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.3倍。 借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。 借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的1.5倍。 贷