房地产：视同销售收入.pdf

视同销售收入 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入  第七条 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职 工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦ 抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于 实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入 （或利润）的方法和顺序为：  （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品 市场销售价格确定；  （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公 允价值确定；  按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利 润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否视同销售？ 1、国税发【2003】83号文件 83号文件第一条第五款、第三条第一款第二项的规定 （1）原则上先租后售要视同销售 （2）临时租赁不需要视同销售。 2、国税发【2006】31号文件 转作固定资产：①视同销售；②提取折旧；③按照租 金确认收入；④按照固定资产清理处理 不转作固定资产： ①不视同销售； ②不能提取折旧 ； ③按照租金确认收入； ④按照销售开发产品处理 3、外商投资企业先租后售是否需要视同销售？ 国税函【2005】970号 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否视同销售？（新法下） 4、《实施条例》25条 第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务 用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用 途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务 主管部门另有规定的除外。 5、国税函【2008 】828号文件 6、国税发【2009 】31号文件 第七条 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励 、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使 用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 专题：历史成本原则 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 专题：历史成本原则（所得税计税基础的选择） 计税基础的选择考量： （1）历史成本（资产的隐含增值在税收上得到实现以后，历 史成本才可以改变） （2 ）公允价值 《实施条例》56条： 1、自产自用。（国税函【2008 】828号） 2、坏账准备（八项减值准备）国税函【2009 】202号 3、投资性房地产 4、非货币性交换取得的固定资产 5、长期股权投资权益法核算的税务处理。 6、纳税申报表的设计（附表9和附表11） 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否可以提取折旧？ 国税发【2009】31号文件 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使 用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费 用。 思考： 自产自用，未超过12个月又销售的，由于不允 许计提折旧，所以企业吃亏了，这种说法是否准确？ 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 根据实际销售时间分为三种情况： 1、当年转自用，当年销售；2、第二年汇缴期前销售；3、第二年超过汇 缴期销售。 ①某企业 2008年3月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2008年9月将开 发产品出售，如何处理？（本年转固定资产，本年出售） 在年度汇算时，将提取的折旧调增即可。 ②某企业 2008年6月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年3月 将开发产品出售，如何处理？（第二年未超汇算期就销售了） 在2008年度汇算清缴时，将2008年提取的折旧调增；2009年度汇算 清缴时将2009年1-3月提取的折旧调增即可； ③某企业 2008年10月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年8月 将开发产品出售，如何处理？ （超过汇缴期）