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物业中介新员工培训手册(一) 第一章 房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户 或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高 素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知 识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节 专业名词术语 1、房地产可分为： (1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得 的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、 出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都 没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要 求。 4、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电 讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价 的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。 从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为 70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年 不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内 外销等交易对象限制。 7、计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积 建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100% 绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 建筑面积 套内建筑面积 + 公共分摊面积 套内建筑面积×分摊 系数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大 公共面积（底层的大堂、设备层）。 套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 建筑面积/分摊系数 封闭式阳台：面积计算100% 敞开式阳台：面积计算50% 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 住宅交付时的要求 (1) 交付使用许可证，入住许可证 (2) 质量保证书 (3) 产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 8、何为代理，何为中介？二者区别 代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受 理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和 建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合， 是集体行为，是主动营销。 中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。 受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹 马独立作战，是被动营销。 第二节 有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策 前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展 房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户 口现行政策基本内容综述。 一、按揭（个人住房商业性贷款） 1、办按揭的条件 (1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能 提供本市身份证及户口的购房者，可以