房地产行业研究方法.pdf

房地产行业业研究方法 中信证券券研究部 陈聪聪 20100.08 分析师简介分析师简介 陈聪陈聪  中信证券房地产行业首席分析师。。  剑桥大学城市规划硕士，南开大学学金融学学士。  毕业后曾于戴德梁行从事物业整栋栋收购， 2007年初进入中信证券研究。 新财富房地产行业最佳分析年新财富房地产行业最佳分析析师第二名析师第二名。。  2009年证券市场周刊“水晶球奖””房地产行业最佳分 析 师第一名。 2 目录目录 内 容  第一章第一章 估值方法和个股选择估值方法和个股选择  第二章 行业生态和周期判断 3 一、估值方法法和个股选择 4 11.11估值理论估值理论 相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型 企业的融资性债务（如银行借款、 金融负债金融负债、、关联方资金占用等关联方资金占用等 ），）， 包括短期与长期融资性债务；企业 融融资性 的经营性负债（如应付往来款项等） 企业报表上所反映的现金及 不属于此范畴。 现金 银行存款银行存款。。 债务债务 融资性债务的判断标准融资性债务的判断标准：：是否承担是否承担 利息。 债务净额 = 融资性债务 – 现金 非核心 非核心资产通常为企业非主 资产资产 营业务的资产营业务的资产，，如长期股权如长期股权 优先优先先股股权先股股权 投资、其他长期资产等。 期权 所有者权益=股东权益+优先股股权+期 少少数股权 权+少数股