房地产融资与成本控制.pdf

导语 • 资金是企业的血液，是一种稀缺资源，对于 资本密集型的房地产企业来说，资金的重要程度 更为突出。 • 本章主要介绍房地产融资的相关概念、资金 来源、融资结构、融资方式、融资成本控制，并 结合案例，一起探讨房地产融资的一系列相关问 题。 房地产融资的概念 房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本比较 • 房地产融资的概念： • 广义上讲，房地产融资是指房地产开发，流 通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进 行的筹资，融资及相关金融服务的一系列金融活 动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。 • 狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地 产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信 贷及资本市场融资等。 • 房地产融资的意义： • 首先，通过融资，房地产企业可以获取进行项目 投资开发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。 • 其次，对给房地产企业提供融资的金融机构而 言，将资金投入综合收益高的房地产企业中，可以 获得较高的贷款利息收益，已及派生出来的房地产 企业存款及结算收益，按揭贷款及个人储蓄存款收 益。 • 最后，从我国情况看，房地产行业是吸收金融 机构信贷资金最多的行业，优资的房地产企业 和项目，是金融机构之间争夺的重要客户对象。 房地产融资主体 者 求 需 金 资 者 应 供 金 资 介 中 用 信 具 工 融 金 所 场 易 交 者 资 筹 ( ） 者 资 投 （ ） 构 机 融 金 （ ） 证 凭 资 筹 （ ) 房地产融资的分类 • （一）从融资主体看，房地产融资分为房 地产企业融资和房地产项目融资。 • 我国的房地产开发企业的资金主要来源于房地产企 业，股东或关联方的自身积累和传统的外源融资方式。传 统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承 办等，其中以银行贷款为主。 • （二）从房地产融资渠道上看，房地产融 资分为直接融资和间接融资。 • 直接融资 1.资金来源方式： （1）商业信用融资； 如：带资施工、企业间的应收和应付账款、 分期付款、预付定金、预付货款等 （2 ）投资性商业信用融资； 主要指企业对房地产开发商的直接投资 （3 ）消费性信用融资 消费信用指房地产购买者及金融机构对于房地产开 发商以货币形式提供的信用，如金融机构以分期付款的 形式向开发商提供资金等。 2 .房地产直接融资的特征 （1）直接性 （直接获得资金，不通过中介） （2 ）分散性 （融资活动分散于不同主体和场合） （3 ）信誉上的差异性 （不同房地产企业信誉度不一样） （4 ）部分不可逆性 （股票融资筹措的资金不需返还） （5 ）相对较强的自主性 （法律范围内，融资者可以自己 决定融资的对象和数量） • 间接融资 1.房地产间接融资种类： （1）银行信用 银行信用以及其他金融机构以货币形式向 客户提供的信用，它是以银行作为中介金融机 构所进行的资金融通形式。 （2）消费信用 主要指的是银行向消费者个人提供用于购买 住房或者耐用消费品的贷款 • 2.房地产间接融资的特点： （1）间接性 在间接融资中，资金需求者和资金初始供应者之间不 发生直接借贷关系；资金需求者和初始供应者之间由金融 中介发挥桥梁作用。资金初始供应者与资金需求者只是与 金融中介机构发生融资关系。 （2 ）主动权掌握在金融中介手中 在间接融资中，资金主要集中于金融机构，资金贷给谁 不贷给谁，并非由资金的初始供应者决定，而是由金融机 构决定 （3 ）相对集中性 间接融资中，金融中介机构一方面面对资金供应者群