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房地产经纪实务总结 第一章 房地产市场与房地产市场营销 第一节 房地产市场 一、房地产市场的概念 我们所说的房地产市场，是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起， 并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。 二、房地产市场的分类 （一）按地域范围划分 房地产的不可移动性,这决定了房地产市场是区域性市场，最常见的是按城市划分，例如北京 市房地产市场、上海市房地产市场。但一般来说，房地产市场所包括的地域范围越大，其研究的 深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 （二）按房地产的用途和等级划分 根据房地产用途不同，可将其分解为如居住物业市场（含普通住宅市场、高档公寓市场、 别墅市场等）、商业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场 等）、特殊物业市场（机场、码头、加油站、娱乐城、高尔夫球场）高新技术产业用房市场、研究 与发展用房市场等）、特殊物业市场、土地市场（各种类型用地市场）等。根据市场研究的需要， 有时还可以进一步物物业的档次或等级细分。 （三）按房地产交易形式划分 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产 抵押和房屋租赁。 （四）按房地产购买者目的划分 房地产市场上的买家购买房地产的目的主要是有自用和投资两类。 三、房地产市场的分级 土地市场（一级市场）；增量市场（二级市场）和存量市场（三级市场）。 表1-1 房地产子市场的特征 二级市场 一级市场 三级市场 （房地产增量市 （土地市场） （房存量市场） 场） 市场供应方 政府 房地产开发商 业主 房地产开发商、 市场需求方 业主 业主 投资者 在特定物业类型和 供应方垄断供给，需求 市场竞争 特定区域内开发商 接近完全竞争市场 方竞争 垄断竞争 市场价格 政府主导，开发商参与 开发商主导定价 双方协定，自由议价 1 第二节 房地产市场营销 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销应该是房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及 项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施， 以便完成最佳的房地产交易、取得预期的收益。 二、房地产市场营销活动 由于房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入 营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地方。 表1-2 房地产二级市场和三级市场营销的不同特征 二级市场 三级市场 产品