原生墅项目操作手册.pdf

原生墅项目操作手册 北京融创智地房地产经纪有限公司 目 录 市场与环境 项目定位 操盘思路 业务策略 广告企划 北京融创智地房地产经纪有限公司 大兴原生墅项目境 环 与 场 市 操作手册 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 1、宏观环境 国内经济持续稳定快速发展，国内生产总值有望保持8－9％ 的增幅（04年9.5％），北京有望保持10％以上的增幅（04年 13.2％），使城镇居民的住房需求量大幅上升。 2008年奥运工程的逐步展开和实施、加大危旧房改造、北京 新城市规划、提高行政和事业单位员工工薪等中长期利好因素， 对房地产业具有较大的促进作用。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 1、宏观环境 房地产政策的连连出台力促楼市健康发展。 普通居民已成为购房消费主力群体，未来需求潜力巨大。 北京新城市规划的出台将调整北京房地产市场的区域发展。 北京市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场接受。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 2、2004年北京房地产市场运行情况 宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积 大幅度降低； 开竣工面积增速不同程度放缓； 商品房空置面积减少，空置率销售额持续增长，多年老盘 普遍持续消化； 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 3、市场供应 受宏观调控的影响，2004年市场供应总量减少、投放速度 放缓、但交易火爆。 开发方向郊区化趋势进一步明显。 供应结构倾向于中低档次。 新盘开盘价格普遍上涨。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 4、销售情况 在主观上宏观调控的影响下，市场供需状况反映的客观结 果是，2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。 根据北京房管局的月度销售报告统计，截至到2004年9月份，北 京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量 的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，预售部分成交价为6696 元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 5、2005年预期 ——市场供应情况 2005年供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势 明显。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 5、2005年预期 ——市场供应情况 4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。 这种趋势将一直持续下去。从2004年购置土地面积、完成土地开发投 资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施 将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲， 将不利于明后年投资的增长，明年供应量将有所减弱。此外，土地拍卖 计划不明确、拍卖制度不完善等情况导致此类土地供应稀缺，土地购置 价格提高，这些都将导致明年土地供应量减少。 北京融创智地房地产经纪有限公司 一、总体市场分析 5、2005年预期 价格走势——整体趋势看涨，不同区域增长幅 度不同。 对比2004年的销售成交情况，我们可以看出