第三篇(第10章)控制性详细规划.pptVIP

6.控制性详细规划的发展历程p301 （1）最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划 从形体设计到形体示意 深圳法定图则(案例） 现象2——行业的潜规则 规划变更改变规划建设条件，也改变了开发商的利润预期， 成为一种为开发商很快熟练的廉价工具，也是规划管理部门 容易失守的城门，也一度是部分设计单位的摇钱树。 4.规划变更的起源 1）直观的原因 在规划实施前、实施过程中的建设变动、修改是一个出现较为普遍的现象。表征原因为规划编制技术缺陷、市场作用力、个案特殊原因等。 2）深层的原因 控规调整是规划控制所应当具有的严肃性、科学性同市场经济所代表的不确定性对规划所期望的具有灵活性和应变能力的矛盾协调的产物。 5.规划变更的类型 1）按主导对象划分——自上而下的政府主导和自下而上的市 场主导。 2）按变动内容划分——技术指标如用地或建筑的使用性质、 容积率、 限高等。 3）按建设时序划分——建设前的调整、建设当中的变更，后 者相对于前者常常由于对于先期建设的产权所有人的负面影响 而引发了很多的法律诉讼。 6.控规调整——控规动态维护的尝试 在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式； 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。 美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动（Variances） 申请修改区划实际就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。 7.城市设计的兴起——弥补控规不足的努力（了解主要观点） 嘉兴中心区的城市设计与控规（案例） 旧区用城市设计，新区用控规；形式不同内容相近；最后 都形成了具有法定意义的文本和图则。 1.缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。 （以中小城市为甚） 1）存在问题： 委托随意性问题，委托边界随时改变甚至有所重叠。 是否应该全覆盖？覆盖到什么程度？如何覆盖？ 2）解决思路： 规划编制的系统性和计划性（年度编制计划、专门的编制研究中心）。 分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系统。 3）覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。 4）覆盖深度的区分与转换。 上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为，避免主观臆断赋值现象。 还有“用地兼容与混合用地”的问题 用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。 允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。 兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。 3）高层建筑体量控制 （通过高层建筑的体量分段控制来实现） 可见，重点都在高层建筑的裙楼部分 高层建筑体量控制的内容： a.高层建筑塔楼外墙控制线（特殊景观视线时才说明） b.高层建筑塔楼平均楼板面积和建筑高宽比 目的在于控制塔楼对城市空间的占用程度。常用建筑高度与塔楼平均面宽的比值来控制，即建筑高宽比。一般控制在5~6以下，当设防烈度在8以上，要求更严格些。 c.高层建筑裙房的位置及高度 从街道空间、及人们对高层建筑的视觉感受评判。 应以分段独立控制为原则，相邻地段裙楼沿街界面考虑连续界面，不同地段间考虑较强的对比和变化。 3.建筑形式和色彩控制 1）建筑形式与色彩控制问题分析 2）控制方法 首先，选定参照建筑（考虑艺术性、代表性、历史性、延续性原则）。 其次，分级确定控制区域（重点、一般、自由控制区） 三、其他引导控制要素 1.建筑空间组合控制 通过“建筑空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的宽高比、建筑轮廓线示意”来实现。 2.建筑小品 通过“规定其布置的内容、位置、形式和净空限界”实现。 3.居住人口密度或住宅建筑套密度（后者更具操作性） 4.环境保护规定 噪声振动允许标准值、水污染允许排放量和排放浓