对国内房地产中介市场的认识—陈洪.pptVIP

对国内房地产中介市场的认识 第一部分 发展概况 第二部分 目前国内的市场现状 第三部分 未来趋势的判断 第四部分 建立我们持续的竞争优势 第一部分 发展概况 一、房地产中介市场诞生（90年代初期） 房地产开发开始向市场行为过度。三级市场开始出现，但构成市场的几个要素并不完整，中介行业只是雏形 以政府行为和个人行为为主，没有真正的企业行为 客户很少，没有形成群体 没有交易的硬环境和软环境 二、初步发展（90年代中期—90年代末） 房地产开发蓬勃发展，快速但不健康，泡沫成为这个时期的代名词 由于政策导向，房地产三级市场缓慢发展，客户群在不断的成长，没有相关的政策环境，交易在经历了法律的边缘后开始成为许可的市场行为 由于政策、市场、观念等多方面的影响，各区域三级市场的发展水平不均衡。整体来说，东部地区三级市场的成熟程度要远高于西部地区 消费人群逐步形成，但市场环境还没有真正形成，需求的实现存在很多障碍 客户的消费习惯处于低级的阶段，中介的介入非常困难，但信息的不对称仍然带来大量的个体中介行为和少量企业的进入 本土企业发展缓慢，同时，外国连锁机构进入中国市场，发展也较为缓慢 三、成型和高速发展（本世纪初—今） 房地产开发走过了泡沫时代，健康发展成为响亮的口号，三级市场开始得到重视 随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行，公房上市限制的取消，三级市场显现出巨大的发展空间，政策环境形成 市场要素成型，完整的市场逐步形成，企业成为真正的市场主体 第二部分 目前国内的市场现状 第二部分 目前国内的市场现状 2、企业 大多数中介公司以松散联盟和加盟模式为主，不能有效实现资源共享，无法形成整体合力 各城市没有出现领导型企业，最大的中介公司其市场占有率均未超过当地市场的5％ 各地的中介公司没有真正的战略，缺乏长远规划 一些全国化发展的企业只注重单个城市的发展，还没有意识到对全国化平台的搭建 第三部分 未来趋势的判断 2、城市化进程的持续促进需求的大量产生 近年来各地加快了城市化步伐，以大城市为中心的城市群、城市带日渐成形，旧城改造进一步提速 在20年内城市人口比例将从目前的34%提高到到48％，每年新增城市人口约7000万 3、经济快速稳定增长，收入预期良好带来旺盛的购买力 住宅产业在人均GDP达到300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期。2002年我国人均GDP约963美元，而各大城市人均GDP基本均超过1500美元，因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段，正是住宅业加速发展的时期。住宅业产值占GDP的比重将由3％逐渐上升到中等发达国家8％的水平 居民收入和生活水平的持续提高，不断对住房提出更高的要求，住宅的升级换代加快 目前，改善性住房需求不到10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房逐步成为规律。同时，投资也将是一个新的增长热点。不同社会层次的需求差异逐步形成住房的梯级消费 4、人均居住面积快速提高加快房地产的发展 2002年我国人均居住建筑面积是22平方米，平均每户60—70平方米。目前的居住水平距离全面建设小康户均面积100平方米有很大的差距 在人均住房面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛 二、房地产中介市场的发展趋势 1、中介市场增长快速 商品房的增长：20% 逐步放缓 存量房的增长：30% 持续 2、企业向全国化、专业化、信息化方向发展 区域性的公司将越来越难以生存 服务的完整性和多样化发展将改变传统的服务概念 信息化将使传统服务的操作模式变革 3、竞争加剧使小公司逐步退出市场 品牌和渠道规模决定公司的发展 渠道能力和服务水平决定公司的发展 竞争加剧淘汰众多的小公司，同时也有利于中介认可程度的提高 4、客户关系组织和信息渠道将更加重要 与客户持续的沟通和稳定的关系将是企业发展的重要方向 以网络为核心的信息渠道越来越重要，并将逐渐形成一个相对完整的服务渠道 第四部分 建立我们持续的竞争优势 一、我们现在的地位 目前，在综合实力上我们已经是全国第一，主要体现在：规模、收入、利润、人员、业务 目前的第一还是不稳固的，要成为全国市场的领导者，要打造全国的第一品牌，我们还有很多的事要做 行动纲领是我们与其他公司的显著区别，是我们获得成功的行动指南 二、持续的竞争优势将保证置业集团长远的发展 成为绝对第一不是停留在近一两年，而是要建立持续的竞争优势 我们需要深刻理解区域市场，但更要把握全国市场的长远发展 通过短期战术实现对现有市场的突破和占领，同时，实施战略性规划和措施，始终站在行业前沿 我们需要建立的竞争优势： 覆盖全国的绝对第一的传统渠道规模 以网络为核心的信息渠道，特别是要建设国内房地产综合服务的第