杭州西溪印象城考察调研报告.pptVIP

* 商业案例—西溪印象城 项目基本情况 项目选址：位于余杭区五常街道西溪湿地（洪园）五常大道入口正对面，西湖西溪板块与余杭交接处。 开业时间：2013年5月10日 项目规模：21万方商业体量（一期17万方，二期4万方），可出租面积8.5万方，停车场逾2000个，地下两层，地上四层，L1层高6.2M，L2及以上层高5.5M 建筑设计：美国凯里森（2009－2010中国购物中心设计创新奖） 项目定位：定位于休闲、时尚、休闲、潮流的中高端家庭型区域购物中心。 地理位置 西溪印象城位于杭州西溪湿地地区，东接城西商圈（5公里）和黄龙商圈（7.4公里） 西接径山景区，依托西溪湿地公园（每年能吸引游客400万）为核心竞争力。 由于黄龙商圈距离过远，难以吸引人流。 宏观环境 城西商圈 西溪印象城 黄龙商圈 辐射范围 5公里的核心范围圈中缺少大型的商业项目，避免了竞争，可以有效地吸收客流。 5公里核心范围 宏观环境 物业 距离/公里 绿城翡翠城 3.1 钱潮花园 1.9 西溪晴雪 2.1 西溪名园 2.0 绿城留庄 2.4 西溪玫瑰 1.0 华元爱丁郡 1.5 西溪小筑 1.2 天利人和家园 1.7 周边社区 印象城周边有大小社区十余个，所在五常街道常住人口约22000人。流动人口54504人。 向东是杭州西湖区板块拥有80万人口，自驾车维为主，公交车为辅。 宏观环境 人流特点 时间 流量 周一 ——周四 2万人/天 周五 2.5-3万人/天 周末/节假日 5万人/天 长形设计，逗留时间长； 业态丰富，一站式消费； 家庭体验式消费； 人流统计 宏观环境 业态配比 餐饮、娱乐、零售的业态配比为=1:1:1 西溪印象城在每一层都有餐饮的业态，以餐饮带动整个商场的人流。 微观业态 楼层　 主营业种 卖场 美食 美容保健 珠宝配饰 山姆会员店 曼诺莎、一席地、可莎蜜儿、咬不得 代表品牌 西溪印象城地下一层主要为山姆会员店与停车场：山姆会员店为仓储式大卖场连锁店，总面积为21000平方米，客流量较大；外场业态主要为美食和保健品为主，客源多为超市区客流。印象城的从地下一层到4层都有停车场，总停车位逾2000个。 老凤祥 B1 尊和名品、藏鼎堂、卡士通 微观业态 业态布局 楼层　 主营业种 餐饮 鞋包 美食 美容护理 珠宝配饰 代表品牌 西溪印象城地下夹层业态包括餐饮美食、美容护理、家居电器、珠宝配饰等。两侧分别为下沉广场和山姆会员店二层。餐饮类经营状态一般。 肯德基、必胜客、味千拉面 屈臣氏、黛拉美甲、泊莱雅 牛品堂 优之良品、冰雪皇后、许留山 周大生、老凤祥、中国黄金 BM 家居电器 博洋家纺、酷乐潮玩、乐上 微观业态 业态布局 楼层　 主营业种 服饰 餐饮 鞋包 家居 运动 珠宝配饰 代表品牌 西溪印象城一楼以家居和服饰为主。杭州最大的迪卡侬运动超市作为主力店，配合星巴克咖啡、周大福、无印良品等对消费者吸引力较强的品牌，营业状态较佳。 星巴克咖啡 马丁大夫、暇布士、新百伦 无印良品、BOSE、ZARA HOME 迪卡侬运动专业超市、阿迪达斯 周大福 周福来 美地亚珠宝 only、ZARA、UNIQLO、GXG、Lee L1 微观业态 业态布局 楼层　 主营业种 服饰 餐饮 鞋包 个人护理 运动 钟表 代表品牌 张功官、代官山、西堤厚牛排、张生记 马丁大夫、暇布士、新百伦 侨治发型、韩雅 迪卡侬运动专业超市、阿迪达斯 大地之神、罗西尼 IENIN、卡被奈尔、TEENIE WEENIE、太平鸟 L2 西溪印象城二楼以服饰和餐饮为主，其中服饰以女装居多，服饰多为快时尚品牌，基本没有奢侈品牌，整体价格亲民，主要分布在中庭附近，餐饮分布在中庭两翼，可以充分将餐饮引来的人流导入零售。针对本层女装较多，侨治发型、韩雅登美容造型店也在本层。 微观业态 业态布局 楼层　 主营业种 服饰 餐饮 鞋包 儿童 娱乐 代表品牌 coffe bene、外婆家、避风塘 新百伦童鞋、100KM集合店 巴拉巴拉、木马王国、悠游堂、O-land 中国国际影城、银乐迪量贩KTV 雅戈尔、芬狄诗、新世家族 L3 印象城L3的业态定位为家庭体验式消费。其中主要以餐饮和儿童用品以及体验式消费为主。餐饮的品牌相对L2更加适合家庭消费，人均消费在40-100元之间。成人服饰较少，儿童配套业态居多，同时有悠游堂、木马王国游乐公园、奥兰德海洋村等儿童游乐店。娱乐方面还有中国国际影城和银乐迪量贩KTV，体验式项目面积较大。业态经营较佳，周末人流量大。 微观业态 业态布局 楼层　 主营业种 代表品牌 弄堂里、西旺港式茶餐厅 正格健身、姗娜娜 L4 印象城L业态尚未配置完全，目前主要以健身房