杭州大运河商务区SOHO写字楼深化报告.pptVIP

杭州大运河商务区SOHO写字楼深入定位报告 工作过程回顾之杭州市场现状分析 写字楼价格倒挂，供过于求，且同质化严重。 作为主要供应区的钱江新城，供应量占整个市场的50%以上。 而消化多为整售和订单 式销售。 工作回顾之物业组合方案 本次深化报告涉及的主要问题 细化产品打造标准，补充案例 报告提纲 一.关于SOHO写字楼 SOHO中国产品扫描 一.关于SOHO写字楼 SOHO中国旗下产品特点小结 SOHO写字楼杭州代表性案例 分为三类： 利用非住宅用地层高限制优势，打造LOFT概念，以期在性价比上占优 ，如：MOHO尚筑、万科金色城品 产品配置简单，户型小，且单价明显低于周边住宅，以低总价吸引年轻人及低端商务人群 ，如：新青年广场 定位不清，产品先期设计走中庸路线，以为带管井的50平方米单位为主力。后期在小面积写字楼和中等面积公寓中再做定夺，或由小业主选择，如：钱江国际商务中心、金桂大厦 第一类 利用非住宅用地层高限制优势，打造LOFT概念，以期在性价比上占优 ，如：MOHO尚筑、万科金色城品 创佳·MOHO上筑 近期项目，位于钱江新城外围，是该地区的有利补充产品 40-115平方米的Loft户型，1-3层是商铺，4-19层楼商住2用。预计价格17600元/㎡左右。预计2010年5月交付。 总建筑面积:25000平方米 价格：17600元/平米 万科金色城品 位于西湖大道边，区位交通方便距西湖较近，城站商圈办公氛围不佳，写字楼售价在2万左右，租赁情况一般。 2008年4月销售，未交付，标准层层高4.75米，紧扣4.8米的规范要求，但顶层层高较高。 售价较市场预期低，一售而空。 总建筑面积:18552平方米 均价：22000元/平方米 第二类 产品配置简单，户型小，且单价明显低于周边住宅，以低总价吸引年轻人及低端商务人群 ，如：新青年广场 新青年广场 综合用地 位于德胜成熟区域，标准层为30-50方单身公寓。顶楼为80-100方5.7米层高LOFT，08年售价20000元/㎡，其标准层06年售价约8000元/㎡。 尾盘产品、推广较少，售价较高。 第三类 定位不清，产品先期设计走中庸路线，以为带管井的50平方米单位为主力。后期在小面积写字楼和中等面积公寓中再做定夺，或由小业主选择，如：钱江国际商务中心、金桂大厦 钱江国际商务中心 位于上城区复兴地区。占地面积6450平方米，总建筑面积40801.42平方米，容积率5.09。五至二十六层为主力户型40-60㎡的单位。 除高楼层loft户型外，其它楼层均为相同户型的小户型房源，均配有上下水管道井；其中5-10层为宾馆；11-13层为毛坯写字楼，均价14000元/ ㎡（3.3m层高）；14-22为精装酒店式公寓（含家具），均价16000元/㎡（3.3m层高）；23-26层为精装LOFT，均价2.3-2.4元/㎡（5.1m层高）；低楼层作为毛坯写字楼出售，高楼层作为精装修酒店式功能公寓出售；08年1月开盘推出435套房源，目前销售率30%，已售均价11317元/㎡。 金桂大厦 位于文二路古墩路口。精装修小户型公寓（有厨卫设备，无家具）。主力户型为52㎡、64㎡以及部95㎡、100㎡、150㎡户型。05年8月开盘推出268套房源，已售均价13700元/㎡。50-60方户型租金约5000元/月。因其位于城西核心地带、虽然以高档公寓为销售推广理念，但其典雅建筑形态以及物业服务使其成为众多企业办公场所，居住者极少。 杭州SOHO写字楼市场小结 总体来说，拥有良好地段的精装修酒店式公寓由于顺应城市发展趋势而通常销售形势较好，这一类项目除了地段优越外，其项目整体定位与装修风格能够给人以尊贵感及归属感，适宜自主或者出租，并且具有较高的投资回报率。 商住两用类项目通常处于商务氛围不足同时居住条件欠佳的位置，项目定位不清晰，客户群体不明确，故该类产品通常户型面积较小，以期以低总价扩大客群范围。但实际上选择低成本办公的企业多为中小型服务类行业，这类企业对周边环境、区域氛围及配套是有较高要求的，对周围产业集群依赖性也较高。故这类商住两用项目销售和经营状态一般，但通常随着周边氛围的改善而改善。 二.关于酒店式服务公寓 酒店式服务公寓自90年代初进入中国市场后，最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均得到良好的发展。经过20多年的发展，已逐步成熟并步入稳定发展阶段。 从当前该类物业在全国的分布来看，一般都分布在商务比较发达的大城市或三资企业较为集中的城市，而且有向经济较为发达、三资企业较为集中的二线城市扩展的趋势。