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公共建筑运行管理节能 朱颖心 清华大学 建筑学院 建筑技术科学系 2006年6月 建筑节能中被忽视的部分 人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的，却往往忽略管理上的节能潜力。 通过技术改造实现节能，节能效果容易量化（回收期预测），但管理节能比较困难 为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能，但却由于种种原因不能实施？ 为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果？ 常见现象：过滤器阻塞严重 ??风机能耗增加，风量不足 我国建筑运营阶段存在的问题 建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低 我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接导致建筑运行能耗偏高 技术问题？ 体制问题（管理模式）？ 人才问题？ 资金问题？ 物业管理 是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 组织机构 工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。 设施管理 Facility Management 是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段建筑能耗管理的核心 落后的原因 业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工作的开展 缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是历来的难点 运行管理存在的问题 缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明 得利方不明确 责任不明确 有利益关系的没有权利调控 服务对象不明：业主还是租户？ 设备管理观念落后 缺乏合格的运行管理技术人员 运行管理技术含量低 设计与施工方缺乏有关运行的交接资料 设备管理观念落后 不舍得投资进行运行维护、更新和改造 只考虑如何节省一次投资 目标定位于只要设备设施无故障、还能运行 不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造 把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是 “管”，服务是第二位的 忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾及节能问题 节能以损失环境质量为代价 不开新风机组 限制冷水机组开启的台数 空调设定温度升高——应该仅是对客户节能意识的号召，不能替代运行者的责任 缺乏合格的运行管理技术人员 现状 运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识 只会开机关机和简单记录运行数据 只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗） 经常错误操作，导致高能耗 运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统，有充分的专业知识，受过专门的培训 懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行 能够发现问题、分析问题、解决问题 善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家 致命的问题 ——缺乏合理的节能管理机制 关键：责、权、利不明 责任不明确 谁该对节能负责？业主、物业还是客户？ 节能得利方不明确 客户得利——业主和物业不会投资或者下力气 业主得利，但和物业利益无关——物业不会用心去管 有利益关系的没有权利调控 物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心 用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用 对10个设施管理样本的调查结果 能耗计量水平 商用办公楼A：运行、管理模式1 不节能的原因 业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗 高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。 对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成本。 物业方不关心节能工作 物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。 业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需求即可。 能耗使用多少对物业收益没有任何影响。 商用办公楼B：运行、管理模式2 综合商用办公楼C：模式4 问题分析 功能：集办公、商贸、金融、饮食、观光于一体 问题： 电耗177.1kWh/m2年 一层裙房占全楼空调面积不到7％，但空调负荷占全楼1/3左右 一层能耗的付费方式 将实际用电直接按面积平摊向租户收取电费 原因：玻璃材质反射、断热性能都不好，太阳辐射导致高能耗 没有可用的措施吗？ 工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟悉，有较强的节能意识。 工程部曾经提过一些节能措施 玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，保守估算此部分夏季空调负荷可降低30％以上，尤其是可以降低峰值负荷。 管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约的空调运行费用在30万元以上。 全部没有得到落实——根本原因？ 玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主