第九章房屋中介服务管理法律制度.pptVIP

第9章 房屋中介服务管理法律制度 教学目的 了解各类房地产中介服务的概念和特征及其发展趋势； 掌握我国房地产中介服务活动中的问题； 重点掌握我国对从事房地产中介服务的企业和从业人员的有关规定。 9.1概述 9.1.1房地产中介服务的概念和特征 房地产中介服务：是指为房地产的开发、交易等活动提供各种中介代理和相关服务的经营活动。 房地产咨询：指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估 房地产经纪 房地产中介服务的特征： 专业性和技术性 流动性和灵活性 附属性和独立性 低投资性和低风险性 9.1.2房地产中介服务管理的法律规定： 中介服务人员资格管理； 中介服务机构管理； 中介业务管理； 中介服务收费管理。 9.2 房地产经纪活动管理制度 9.2.1 房地产经纪活动概述 房地产经纪活动：是指经纪人受交易主体委托，从事房地产交易的中介服务并收取佣金的行为。 房地产经纪服务的业务范围： 房地产买卖代理 房地产抵押代理 租赁代理 联合代理、合作代理、广告代理、过户纳税代理、售后服务代理等。 9.2.2房地产经纪机构管理 房地产经纪公司的条件： 具有相应的组织机构和固定的业务场所； 注册资金在10万元以上； 有相应规模的专职人员； 公司法规定的其他条件； 9.2.3房地产经纪人资格管理 房地产经纪人是指具备经纪人条件，经工商行政部门核准登记并领取营业执照，以收取佣金为目的，从事房地产经纪活动的公民、法人和其他经济组织。 具有完全民事行为能力； 具有从事经纪活动所需要的知识和技能； 有固定的场所； 掌握国家有关的法律法规； 申请经纪资格之前连续3年以上无违法犯罪记录； 9.2.4房地产经纪人管理 房地产经纪人应遵守法定规则；同时不得从事法律法规禁止的行为。（P106) 9.2.5房地产经纪收费管理 9.3 房地产价格评估管理制度 9.3.1房地产价格评估的概念和必要性 房地产价格评估是指房地产专业评估人员，根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，采取科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。 9.3.2 房地产估价师资格管理 中专8年以上工作经历； 大专6年以上工作经历 学士4年以上工作经历 硕士2年以上工作经历 博士学位 不具备学历规定，参加考试并有10年以上工作经历。 9.3.3 房地产估价机构的管理 9.3.4房地产估价程序管理 申请估价 估价受理 现场勘估 综合作业 9.3.5 房地产估价收费管理 9.4房地产中介服务管理中存在的问题与发展趋势 规范化、透明化、品牌化、网络化、规模化方向发展。 案例：房屋中介违约责任处理 8.3.5 房地产抵押权的实现 房地产抵押权的条件：债务人不能偿还到期债务或在抵押合同期间宣告解散、破产时，抵押权人即可依法实现抵押权 抵押权实现的方式：折价、变卖、拍卖。 房地产抵押权实现的特殊要求：P94 8.4 房屋租赁 8.4.1 房屋租赁的概念及特征 房屋租赁：指房屋所有人作为出租人，在一定期限内将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房屋租赁的特征： 出租房屋的人一般为所有权人 不转移出租房屋的所有权 有明确的期限 租赁关系的成立要进行登记备案 出租房屋是合法的 8.4.2 房屋租赁的条件 依法取得《房屋所有权证》 没有被限制房地产权利 取得共有人的同意 权属无争议 不属于违章建筑 符合安全标准 已抵押的，需经抵押权人同意 符合公安、环保、卫生等主管部门的规定。 8.4.3 房屋租赁当事人的权利和义务 出租方的权利： 收取租金 对承租人使用房屋的情况进行监督和检查 合同期满收回房屋 出租方的义务： 按合同将房屋交付承租人 保证房屋能安全使用 不损害承租人的利益 依法纳税 承租人的权利： 在约定期限内占用、使用房屋 房屋发生自然损害，有要求出租人及时修复的权利 同等条件优先购买权 同等条件优先承租权 承租人的义务：P95 8.4.4 房屋租赁合同 房屋租赁合同的概念：指出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务的协议。 房屋租赁合同的内容： 当事人姓名及住所 标的物 租赁用途 租赁期限 租金及支付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同条件 违约责任 当事人约定的其他条款 租赁合同的终止： 合同到期 符合法律或合同的变更或解除 因不可抗力致使合同不能继续履行 当事人协商一致的 房屋租赁合同的登记备案： 登记申请 审查 颁发房屋租赁证 8.4.5 房屋转租 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 8.5 商品房预售 8.5.1商