北京奥林匹克公园中心区商业丶文化兼容商业地块策划.pdf

北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划 1 典型区域分析 1.1 典型区域的选定 通过考察北京市内、国内其他大城市，及国际大城市的多个典型城市功能区 域，按与本策划区域具有可比性的条件，我司选择了国内其他大城市3个，及北 京市内的6个综合性城市中心区作为策划地块典型区域样本进行研究分析。 北京市内典型区域： CBD：政府规划范围，即朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠 河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。 金融街：政府规划范围，即南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵 西二环路，东临太平桥大街的103公顷面积区域。 中关村西区：政府规划范围，即东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图 书城），北起北四环路，南至海淀镇南街的51.44公顷区域。 燕莎：市场习惯划分范围，即东四环以西，农展馆北路以北，机场高速以 南，三里屯路、新源路以东区域。 亚运村：市场习惯划分范围，即北四环以北，北辰东路以东，京承高速以 西，辛店村路以南区域。 东长安街：市场习惯划分范围，即东大桥路以西，前三门及通惠河以北， 天安门广场以东，金宝街及光华路以南区域。 选择原因： 作为北京市重点规划建设的综合性城市中心区，建设规模都是上百万平方 米，目标客户都定位于高端的区域，CBD、金融街和中关村西区在建设规模、主 题定位、开发模式上与策划地块区域都具有较大的可比性，通过对它们的考察， 除了可以了解一个综合性城市中心区形成的基本要素以外，还可以让我们了解类 似区域，政府在规划及土地运营等方面全力介入时，不同的作为方式可能对区域 1 北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划 发展状况所产生的影响，从而为本次策划地块在规划及运营模式方面作为借鉴。 燕莎、亚运村和东长安街区域则是北京市市场自发形成的具有典型代表意义的高 档商务集聚区，通过对它们的考察，可以让我们了解在没有政府强烈干预的情况 下形成一个商务集聚区的基本市场要素，及这些商务集聚区在市场自发形成过程 中容易产生的问题和弊端等，为我们日后对策划地块的规划提供更合乎市场规律 的建议。 除了以上提出的参考及借鉴原因以外，因为这些区域都属于综合性的商务中 心区，与本次策划地块的定位具有一定程度的重合，也就是说这些区域在未来都 有可能成为本次策划地块区域的竞争对手。为了扬长避短，有必要研究这些竞争 对手的状况，做到知己知彼，使策划地块的定位更加准确。 国内其他大城市典型区域： 上海联洋新社区（上海）、上海太平桥区域（上海）、珠江新城（广州） 选择原因： 由于上海及广州的房地产市场相对比较成熟，对于本策划区域的运作，这两 个城市区域的规划及发展经验值得借鉴。因此，我们选择上海及广州的两个城市 中的3 个区域作为典型区域进行分析。 1.2 北京市典型区域分析 1.2.1 CBD 1.2.1.1 形成发展背景 商务中心区，又称中央商务区（Central Business District）简称CBD， 最初起源于 20 世纪 20 年代的美国，意为商业会聚之地。20 世纪五六十年代， 在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中 心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定 规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿，巴黎的拉德方斯，东京的新宿，香港的 中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。现代意义上的商务中心区是指集 2 北京奥林匹克公园中心区商业、文化兼容商业地块策划 中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公 寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商 务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化 国际大都市的一个重要标志。 北京 CBD 的雏形始于上世纪 90 年代，依托于日坛使馆区的建国门外大街上 汇集了当时北京市的大多数涉外高档酒店，因为这一期