五洲国际2009年无锡中华美食文化博览城项目执行案.pdf

中华美食文化博览城项目执行案 五洲国际商业策划有限公司 00 2009年10月 汇报提纲 1、宏观经济分析 2、土地属性分析 3、项目属性分析 4、项目定位 5、客户属性分析 6、销售策略建议 7、招商策略建议 8、推广策略建议 9、附件 1、宏观经济分析 宏观经济中国经济开始回暖，但根基不牢！短期内外需改善无望，经 济恢复高速增长尚需时间！  外需是中国经济发展的最重要引擎和动力 中国的外贸依存度在2007年已经超过70％，而消费率则尚不足40％，外需及进出口是中国经济发展的最 重要引擎和动力；  外需依然低迷，振兴无望 中国的出口增长数据无明显改善迹象：前7个月中国外贸出口下降22%，而 7月份则下降23% 美国经济形势的一些关键指标没有明显改善： 7月份,美国失业率为9.4%，且呈继续升高势头；丧失房屋抵 押赎回权案例数量再创新高, 美国7月的房屋止赎率环比上升7%，同比更是大幅猛增32%；7月份美国消费物 价指数(CPI) 比去年同期下降了2.1%，创下了1950年以来的最大按年降幅；7月新屋开工数量下降1％。  扩大投资及宽松货币政策并非振兴内需的终极手段 投资和供给并非真实需求，宽松财政、货币政策下表现的仅会是短期的市场回暖特征； 投资和供给的终端是产品，唯有消费才是独立的、真正的内需； 振兴内需终极手段是提高中低收入者的收入水平，即解决社会财富的分配。 结 论： 世界经济的全面回暖才是国内经济快速发展的基础，在目前外需短期改善无望、内需 扩张无法根本解决的情况下，中国经济恢复高速增长尚需时间。 宏观经济09年投资性扩大内需及宽松的货币政策刺激房地产行业首先 回暖，现已出现热潮，全国范围内市场表现良好！  09年货币政策及房地产新政  09年初，政府“四万亿”计划开始实施，货币政策开始松动；  09年上半年的全国新增信贷总额为7.36万亿元，相当于08年全年的信贷总额的1.5倍；  09年5月，国务院出台政策将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项 目最低资本金比例降为30%。资金杠杆率的大幅度提高使得开发企业的投资净利润率提高；  09年1月1日起，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税；  09年5月份，财政部通知指出房屋赠与等三种情况不征收个人所得税。  09年全国房地产行业市场表现  1-8月，全国房地产投资以及施工面积分别增长9.9% 、 12.7%；  上半年，全国房地产销售面积增长42.9%，其中住宅商品住宅销售额增长44.5%，办公楼和商业营业用房销 售额分别增长18.5%和29.4% ；  8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%，环比上涨1%。其中商铺环比上涨0.9%，写字楼环比上 涨1.2%，商业用房环比上涨0.2%；  8月份，国房景气指数为100.08，比5月份提高2.07点。 结 论： 房地产行业作为中国经济的支柱产业之一，在外需市场不景气的经济环境大势下，是 扩大和刺激内需的“一剂良药”。因此，宏观政策抑制行业发展过热的可能性小，更多 会选择微调，短期内行业发展将继续保持良好势头！ 宏观经济上半年无锡房地产二级市场供小于求，库存消化量大！改善 性需求及投资性需求日益活跃！  09年上半年无锡商品房成交市场表现  09年上半年无锡商品房成交量接近08年全年成交量，市场表现活跃、成交量较08年剧增！  09年上半年房地产市场呈现供小于求的势态，商品房成交面积及套数均大大高于同期供应量，市场以消化 08年及以前的存量为主！ 结 论： 由单纯依靠刚性需求成交转变为刚性需求为主，改善性需求和投资性需求日益活跃 下半年商品房新增供应节奏相比上半年将会有所加快，供应量将增大！ 宏观经济预计下半年无锡楼市走势将呈现供应量加快、价格小幅上 涨的趋势，但成交量将可能有所回落！  09年下