郑州保利百合文化主题商街项目营销推广方案2011年_销售执行策划.pdf

寒冬之市，百合温暖一座城 郑州保利百合营销推广方案 郑州保利郑州保利 2011.12.26 Ⅰ 识局篇 Ⅱ 谋局篇谋局篇 ⅢⅢ 破局篇破局篇 Ⅰ识局 • 寻找地缘之根——市场背景解读 • 审视项目之本审视项目之本——项目属性分析项目属性分析 • 捕捉客群之神——目标客户洞察 寻找地缘之根 城市解读/区域解读/市场解读 城市背景 解读 中原商都：曾经的工业基地型城市，国家交通枢纽 省会龙头：十二五规划重点，中原经济区发展引擎 郑州的城市气质—— ①郑州，一座兴起于上世纪五十年代的工商业基地型城市 与洛阳、开封不同，郑州并非一座文化古城，而是以工商业闻名；1954年，河南省 会由开封正式迁至郑州，从此中原商都开始崛起。 7 郑州的城市气质郑州的城市气质—— ②郑州，国家“十二五”新发展规划的战略重点城市，中原经济区发展引擎。 中原经济区建设已纳入国家“十二五”发展规划，上升为国家战略,这为郑州的发展 提供了重大历史机遇。 8 区域背景 解读 人文根脉：郑州原味生活板块，老郑州之根 新城崛起：十二五政府重点规划改造区域，双轨交通枢纽 郑州的人文根脉，在老城，在西区 “骄傲与落寞”交织的地方，曾经的棉纺城，而今已成回忆，棉纺机的轰鸣已 经遥远，红墙的老厂房、墙上的巨幅标语记录着那段辉煌、美好的日子，温暖 着老西郊人的心，历史不断前行，但我们内心深处的西区情结，从未逝去…… 10 郑西新城，成就西郊新一轮腾飞 西郊未来十大商圈：桐柏路商圈、建设路商圈、碧沙 岗商圈、中原路商圈、陇海路商 圈、帝湖商圈、秦岭路商圈、须水商圈、郑西商圈、孙庄商圈。 郑西新城郑西新城—— ““宜居宜居、生态生态、健康健康””城城 ，总体规划面积约总体规划面积约 117117平方公里平方公里。重点发展疾病重点发展疾病 预防、医疗保健、康复养生、养老、休闲度假、体育健身等健康产业。 11 市场背景 解读 红海市场：未来供应量大、价格竞争激烈 营销初级阶段：产品同质化，营销手段同质化，缺乏高品质亮点楼盘 规模放量市场， 未来西部片区1-3年项目供应总量约 700万平米 ，进入规模放量供应阶段。 正商明钻正商明钻 同质化竞争市场， “高、大、全”项目集中，区域核 益通九龙城益通九龙城益通九龙城益通九龙城 百合百合 心竞品以高密度、高容积率、大体量、全产品线的大 锦艺国际华都锦艺国际华都 盘为主，锦艺国际、中原新城、正商名钻、九龙城等 四大竞品项目 规模均在 100万平米以上。