银发经济与养老地产.pptVIP

七、养老地产主要的产品形态 按投资人划分： 保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营； 开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。 政府民政部门推出有福利性质的养老设施。 ????不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。 八、适合开发商开发的类型 按经营的难易程度从难到易为： 临终关怀设施---老年病医院---福利养老院---短期入住---托老所---养老住区---康复中心---养老公寓、养老服务中心、养老咨询咨询---两代居---老年综合社区。 按护理程度的要求从低到高为： 养老咨询中心---两代居---托老所---养老住区、短期入住---养老公寓---福利养老院---养老服务中心---康复中心---老年病医院---老年综合社区---临终关怀设施 类型特点 50后型产品特点：能够满足居家办公办公需要，配置工作间，有良好的网络通信环境。 健康型产品特点：环境配套设施齐全，包括运动、保健、娱乐、学习设施。 分时度假型产品特点：户型大小合理，强调会所和物业管理能力。 护理型产品特点：医疗保健设施和服务完备。 混合型产品特点：兼具50后、健康型和护理型特点。 九、养老住区的建设方向 实现多元化、现代的复合居住功能 配备完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统 拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能 营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境和设施。 具有符合精神与价值诉求的养老服务功能，满足自我价值的实现。 十、养老地产的盈利模式 养老地产----生命中的安全带。（平时看不到它的存在，紧急时可以救命） “长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。 ????目前对于大型综合性老年住宅社区有采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 1住宅建设与社区管理相结合的经营模式 这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带来增值效应。但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。 经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。 此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 2住宅建设与社区管理相分离的经营模式 开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。 此外，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老等。更出现了度假养老基地连锁等商业模式。 养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。 如果全部持有，采用出租模式，这就意味着，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。 受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式运作。采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住；或采取置换的方式，将老人的原有住房与老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。 可行的办法是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。 ?十一、期待政策支持 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的？是应该通过协议转让还是招拍挂？这些政策在地方上并没有得到细化落实。 ????首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导。 其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。 房企进军养老地产，是房企获得土地的新方式之一，目前国内地产开发，以健康养老名义拿地的项目并不少，这些养老地产项目中，部分用于养老地产的建设，而其它则建成商品房、商业等设施，获得高额的回报”。 成功案例：内蒙古鄂尔多斯 市养老地产政策： 土地出让：限定条件，定向出让。 融资：优惠利率。 开发税费：按经济适