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阳基新天地营销策略报告;;逆势中的不利背景; 在最严厉房地产宏观调控背景下，如何实现项目顺利销售;;项目周边居民房和厂房居多，环境比较差，处于规划中的改造区域;项目经济指标;;预计“十二五”期间国内经济形势保持稳定，这为房地产的稳定发展奠定了基础;宏观环境;CPI上涨对房地产市场而言是一把双刃剑，既可促进投资需求，又会引发适度紧缩货币政策出台;2010年至今国家连续10次上调存款准备金率，资金流动性逐步收紧，可用于房地产开发及置业的贷款额度下降;不断加息提升房地产投资成本，有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入;限购限贷政策的不断蔓延与深化，对改善性及投资性置业有一定的抑制作用;限购城市数量不断增加 2010年9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后又有15个城市开始限购。 2011年1月，又有7个城市加入限购阵营。 2月15日住建部初步拟定的第三批执行“限购令”的城市，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。 限购形式：“新国八条”发布前，除深圳等少量城市外，原多数城市限新购；“新国八条”后，限购城市将逐步增多，同时，限购升级为“限购及禁购” 有两套房者限买新房　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 根据1月26日国务院常务会议的必威体育精装版要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。 ;随着国家宏观调控政策力度的不断加大，限贷政策越来越严厉，投资投机的门槛日益提高;1、增加供给 多渠道筹集保障房 不足5年转手，按卖房全额征税 商品房用地不得少于前两年 已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。　　 2、控制房价，引导合理消费 房价最高多少，2011年一季度，各地要公布 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、或房价上涨幅度超标，要约谈问责 严查区域高房价，并重点对其进行土地增值税清算和稽查。 引导居民从国情出发理性消费，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。;房产税主要针对高档物业及投资型住房，若深圳实施房产税，将对高档住宅需求及投资性需求产生抑制效果;国家宏观调控政策对开发企业的运营产生了一定的影响，但房地产开发仍是资本投资热点;2011年伊始，国务院出台“新国八条”，将二套房首付比例提高至60%，拉开了2011年房地产宏观调控政策的序幕。 深圳“限购令”细则：（深府办〔2010〕82号)规定的商品住房限购措施，即对深圳户籍居民家庭，限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 2011年3月2日深圳市规划国土委发布消息，再度重申严格执行现行“限购令”，并严格界定非深户凭纳税或社保缴纳证明购房的条件。如非深户不能通过补缴税牟取购房资格，凭社保缴纳证明购房者则必须缴纳至少两种类别的社保。 深圳住房价格调控目标： 2011年3月29日深圳市规划和国土资源委员会发布，20011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。2011年深圳市经济社会发展目标为生产总值增长幅度为10%。根据“新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP增长速度”的目标，今年全市新建住房的价格涨幅将控制在10%以内。 深圳“限价令”：5月1日起商品房“明码标价、一套一标”，单个楼盘必须不高于政府核定的最高价格进行销售。为实现设定的房价调控目标，深圳市将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。 深圳市已经开始执行严厉的楼市调控措施，深圳作为全国高房价运行城市，预测未来还将出台调控政策。;在严厉的政策调控下深圳房价维持较高的水平，表明深圳房地产置业需求与购买力均强劲;预计未来特区内房地产供应量不断减少;2011年深圳春交会推出五大主题展区，总体成交量减少，深圳开发商参展热情不高;由于通胀的存在，未来央行将会继续加息；调整存款准备金率将是其收缩流动性的首选工具，对房地产发展形成不利影响 限购限贷政策不断蔓延与深化，对中小户型一次置业客户吸引是本项目的重点（目前