华师文化街调研定位及规划报告.pdf

商业定位的重要意义  定位是商业地产全程运营的关键，精准的定位来自全面的市场调查与细致的 市场分析  定位就像射箭，脱靶免谈，中的和中靶完全是两回事  定位是项目规划的基础，定位的方向决定了经营的模式及经营方向  定位是通过业态组合来描述定位的方向  定位是通过招商进行固化从而展现商业定位  定位定位的基础是客户，是目标消费群体  定位是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽 报告结构 研究背景 区域环境研究 商业环境研究 消费者研究 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位 招商策略 项目调整规划 观点性总结 研究目的  市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。  通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展调整 做出动态预测。  调查研究工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位，以期对项目进行整体 的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。 业态布局现状  根据项目文化、艺术、创意、特色化专业市场定位规划，市场经营中具有特色商家 占比约为25%，服装鞋类商家占比23%，饰品化妆品类商家20%，餐饮酒吧类24%，通 过对比可看出，业态布局优势不明显，区域内核心竞争力不强。  根据平面业态布局图可看出整个业态布局稍显凌乱，规划布局可突出其业态的多样 化，但不是杂乱化，除餐饮酒吧娱乐类统一规划外，其余品类商家随意性太强，例 如服装如服装、饰品饰品、特色类商家交叉布局特色类商家交叉布局，缺乏整体性和连续性缺乏整体性和连续性，对相关业态聚合效应对相关业态聚合效应 不强，缺少对消费者的引导、关联性购买。  缺少核心主力店、品牌店，单体小规模店面无法有效吸引人气。 市场经营现状  目前市场靠后部餐饮类商家及前面有经营特色商家经营效果理想，中间段大 部商家生意勉强支撑，存在前后脱节的经营现状，缺乏商业连贯性和关联性。  市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家经营状况较好，传统商 业业态经营状况一般，区域内竞争项目同类商品档次，价位选择较多，商家 竞争压力大。  市场经营商家以初入社会学生创业团体为主，个人整体实力较弱，抗风险意 识薄弱。 硬件设施现状  项目有左右四个主次出入口，满足合理人流动线的内外沟通，内部动线脉络清晰、 街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角；但外部缺少可利用停车位，两条连接道 路交通压力较大。无法形成合理的人车分流动线。且项目入口与交通主干道产生断 层，对人流的引导和项目的可达性产生影响。  项目规划缺少可承办小型集会、推广、交流等相关活动的文化广场及相关公共休闲 活动场所，对项目的后期活动营销推广造成不小的缺憾。  项目单层、小开间街铺的物业结构较为单薄，对例如餐饮、酒吧、休闲娱乐等品类 商家约束了其个性化发展空间。  市场夜间亮化布局效果不理想，未能营造符合时尚动感的流行主旋律灯光和氛围。  露天市场受天气较大影响，目前已安装雨阳棚效果不明显。 报告结构 研究背景 区域环境研究 商业环境研究 消费者研究 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位 招商策略 项目调整规划 观点性总结 项目环境描述  项目地处黄金商业区域，地处广埠屯大商圈黄金分割点，衔接东、西、北三大商 圈：西侧群光广场、新世界百货、流行视窗时尚服饰商场，背面赛博数码广场、 南极电脑大世界、珞珈电脑大世界、广埠屯资讯广场电子产品市场，东面国美电 器、武商量贩家电日化市场，安享三大市场日均20万流动人群。华师文化街身处 武大