中国房地产指数系统月报2012年第4期.pdf

中国指数研究院 | 中国房地产指数系统月报 | 2012 年第3 期 中国房地产指数阅读与使用说明 中国房地产指数系统（China Real Estate Index system, 简称CREIS ）是一套以价格指数形式反映全国及各 主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指数系统由城市综合指数、城市住 宅指数、特征价格（Hedonic ）指数、写字楼指数、商铺指数、二手房销售及租赁价格指数和别墅价格指数组成。 中国房地产指数系统具有以下功能：（1 ）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系 的变化；（2 ）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势， 还能说明各类物业在不同城市的供求状况以及不同城市的房地产发展方向。 此外，自2009 年12 月起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，目前研究100 个城市的住宅价格， 是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。 一、百城价格指数编制规则 1、样本 （1 ）样本分类：  样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。 （2 ）样本选择及其退出： 住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于3 万、2 万和1 万平方米。北京、上海、广州和 深圳的住宅建筑规模不低于5 万平方米。除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证， 当期已售部分不超过95%。当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时不纳入计算 范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。 （3 ）样本价格：  样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对 于按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对 外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。为了使价格统计口 径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。当在售房源类型发生变化时， 则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。  价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。若项目采取赠 送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠幅度。为了计算方便起见，暂时不考 了赠送家电等实物优惠。  若项目推出少量特价房（占比不超过5% ），不考虑此类短期少量特价因素。 1 （4 ）样本权重：按样本总建筑面积计算。若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积 超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面 积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的 项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过3% ，小城市不超过5%。如果 单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价 格指数时将其剔除。 2、计算模型 本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数 ，具体如下： （1 ）单个城市价格指数 Pt Q Pt ij ij j Q ij t t Q 其中 代表第j 个城市在第t 期的平均价格， 代表第j 个城市第i 个项目在第t 期的价格， 为该项目调 P P j ij ij 整后建筑面积。 ©2012 中国房地产指数系统