商业地产规划和招商知识.pdf

删除的内容: 商业地产规划和招商知识 2007-12-20 观 点 (1) 思路决定出路——(根本的创新是思想的创新) (2) 资源决定策略——(实事求是,务实是操作的出发点,整合须有基础,有局限性) (3) 战术决定战略——(执行力是关键,三分战略七分执行) (4) 专业决定品质——(专业分工的重要性) (5) 过程决定结果——(节点推进与中间操作的重要) (6) 地段决定定位——(在正确位置作正确的产品,地段即地脉,项目要顺应地脉,顺势 而为) (7) 客户决定形象——(按照客户的期望去塑造项目形象). (8) 落差决定性价——(三星级成本,四星级产品, 五星级形象) 第一篇 商业地产的规划 第一章 商业地产的系统性规划 一、商业建筑的外部人流系统规划 商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人 流及聚集人流具有重要的意义。 1、便利的交通 交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。位于公交换乘站点或地铁出入 口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道两边， 通过设置人行天桥或地下通道进行连接，将能有效地把街道另一边的人流导入商场；另 外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入各个楼层，从而 实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。 2、停车体系 对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上 影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的 地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位 删除的内容: 删除的内容: 所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人 车分流体系，以免对消费者产生负面影响。 3、广场 许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为 消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是 室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施， 也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。 4、形象设计 形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引 它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。 二、商业建筑的内部人流系统规划 室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分 布规律及顾客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、 中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段 就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后 期建设过程中造成不必要的浪费。 （二）建筑设计因素 1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价 值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局 部商铺的租金。 删除的内容: 删除的内容: 2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功 能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁 占用黄金铺面的损失。 3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联 系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人 流的拥堵，