房价讲座2-房地产金融.pdf

房地产讲座 （11） 房地产金融 徐滇庆 房地产业的命脉与特点 房地产业的命脉：  资金融通  土地 房地产行业融资特点：  投资周期长  资金需求量大  高风险  高回报 房地产融资渠道： 资金的来源 资金进入企业的渠道和方式， 不同融资方式所带来的在成本控制、风险分 摊、收益。 房地产融资渠道的选择：  供给方：资本提供者的数量、性质，  需求方：房地产企业的资本结构、经营策 略、项目特点  外部环境：行业整体情况、宏观经济环境、 宏观政策和金融业产品创新等外部因素决 定。 房地产行业的融资方式：  计划经济方式。财政供给融资渠道  政府充当融资中介；  以财政预算供给为主的融资方式以及单一的 国有银行信用。  房地产资金来源单一，  资金运作简单化，企业没有真正的融资行 为。 银行信用融资 高度依赖银行，间接融资 信贷种类增多 信贷规模扩大 融资渠道有所扩展(如房地产抵押贷款业务的 开展)等。 现代房地产金融。 证券市场，上市融资的房地产企业增多 债券市场 信托市场 投资基金市场 各种新型金融产品等融资渠道。  由单一渠道依赖向多元化渠道转变。 资金来源——外部融资： 主权性融资 融资者以出让一部分利润为条件而向出资者 融资 股票融资和合作开发融资 债务性融资。 融资者以还本付息为条件而向出资者融资 直接与间接债务融资 直接债务融资：企业直接与债权人确定债权 债务关系而获取资本 租赁融资（房产租赁和土地租赁） 工程承包商垫支 发行债券融资等直接债务融资 间接债务融资：银行贷款，通过各种房地产 融资机构贷款， 内部融资：  企业自筹资金：  企业自身的注册资本，  资本公积金  其他自有资金  商品房销售款以及购房预售款和定金。  房地产融资渠道的分类.doc 三、房地产企业的资金构成  1. 自筹资金：包括自有资金、商品房销售款以及商业信用融资等；  2.其他资金：主要由定金和预售款组成；  3.银行信用：包括商业信用贷款和项目贷款。  （其中居民住房按揭贷款对于开发商来说可视为间接银行信用，在商 品房销售款、定金和预售款中有一部分来自于居民住房按揭）；  4.从债券市场融资；  5.从国内证券市场融资，包括IPO 与买壳上市；  6.信托融资；  7.房地产投资基金融资  8.合作开发融资  9利用新型金融工具和新的资金来源融资：例如保险资金的引入和房 地产抵押贷款证券化  10、其他融资形式：如租赁融资与典当融资 1997年以来房地产开发企业资金来源 构成（亿元，%） 房地产企业资金结构.doc 2004年房地产开发资金.doc 房地产企业资金结构调整 100% 90% 80% 70% 其他资金 例 比 60% 自筹资金 构 利用外资 结 50% 债券 金 40% 国内