蔡博士房地产精典讲座系列-成本策略-成本核算与税前扣除操作实务.pdf

蔡博士房地产精典讲座系列 蔡博士房地产精典讲座系列 成本策略 成本核算与税前扣除操作实务 主讲嘉宾： 著名财税专家，中央财经 蔡 昌/博士 大学税务学院税收与财务管理 系主任。中国第一位税务会计 与税务筹划博士，中国社会科 学院博士后。被业界誉为“用 第三种眼光看税收筹划”的奇 才。兼任《阳光财税丛书》编 委会主任，中经阳光税收筹划 事务所首席专家、中财税务顾 问网首席顾问。 1成本结构 开发项目成本 如何确定成本对象？ 房地产成本核算的步骤： 1、确定成本对象 2、确定成本项目 3、将成本支出计入成本对象具体项目 4、确定已销开发产品成本 [比较与掌握]：确定成本对象的原则？ 会计核算与税法要求的差异 房地产六大成本项目 土地征用费及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费 请分析:哪些成本项目可控? 土地征用费及拆迁补偿费 为取得土地开发使用权（开发权）而发生 的各项费用。主要包括以下项目： 1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。 土地征用费及拆迁补偿费 7、土地变更用途和超面积补交的地价及相 关税费 8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 前期工程费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等 前期费用。 下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 建筑安装工程费 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装 费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工 程费等。 自营方式发生的建筑安装工程费和以出包 方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般 称为“建安成本”。 基础设施建设费 开发项目在开发过程中所发生的各项基础 设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境 工程费。 公共配套设施费 开发项目在开发过程中所发生的、独立的 非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿 赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套 设施支出。 开发间接费 企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费 用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动 保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营 销设施建造费等。 [运用]：开发间接费与管理费用的区别 2成本核算: 核算过程与技巧 如何计入成本对象和成本项目 会计相关规定 □ 企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、 计量和报告。 □ 对于房地产企业所发生的成本支出，能够分 清成本核算对象的，可直接计入成本核算对 象的相应成本项目；应由两个或两个以上的