房价讲座7-房价评估办法.pdf

房地产金融讲座 (4)(4) 房价评估办法房价评估办法 徐滇庆徐滇庆 房价的不确定性房价的不确定性 (1)(1) 房地产完全没有流动性房地产完全没有流动性。没有两个城市的没有两个城市的 房价完全一样。 (2) 由于房地产的地理位置具有唯一性，世界 上没有两栋完全没有两栋完全一样的房子样的房子， (3) 住宅结构、面积、朝向、楼层等区别，使 得购房者愿意支付的价格区别很大得购房者愿意支付的价格区别很大 (4) 房地产商对房价的估算中包含了很大的主 观判断的成分观判断的成分， (5) 房地产商在谈判中房价的不确定性。 房价与估算方法房价与估算方法  因为估算算房价价的出发点不同，  再加上房价具有较大的不确定性再加上房价具有较大的不确定性，，  所以不能说某个房价是唯一“正确”的， 也不能说某种估价方法是绝对正确的也不能说某种估价方法是绝对正确的。  首先要弄清楚首先要弄清楚，，是站在什么人的角度来讨是站在什么人的角度来讨 论问题，依据的是哪一种房价估算法？ 房价估算法房价估算法————市场比较法市场比较法  “货货比三家家”，  在价格相等的住宅中选取效用最高的在价格相等的住宅中选取效用最高的，，  或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜 的的，从中挑选出自己最中意的从中挑选出自己最中意的一个个。  这就是市场比较法所依据的替代原理这就是市场比较法所依据的替代原理。。 市场比较法市场比较法  市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范 围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚 市场比较法的使用范围市场比较法的使用范围。  采用市场比较法有三个必要条件：  第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。  第二第二，在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。 市场比较法的使用前提是充分竞争。  第三第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定采用市场比较法必须要求房价相对稳定。 房价估算法房价估算法————收益还原法收益还原法  按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收 益还原法。  收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房 地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适 当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收 益的总和就是房价。  收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。  收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物， 例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。 收益还原法计算房价收益还原法计算房价  采用收益还原法计算房地产价格可表达如下： a a a 1 2 n p   ...  1  r (1  r )( 1  r ) (1  r )( 1  r )...( 1  r ) 1 1 2 1 2 n  这里P为房地产价格为房地产价格，  a1, a2 , … an 表示各期纯收益，  r1, r2 , … rn 表表示各期的还原利率各期的还原利率，  n为该房地产的使用年限。  假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原 利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的 形式形式：： a 纯收益  p 即 房地产价格 r 利率 收益还原法的困难收益还原法的困难 （（一）） （（11））如何选取合理的还原利率如何选取