蔡博士房地产精典讲座系列——聚焦营业税 房地产营业税新政与操作实务.pdf

蔡博士房地产精典讲座系列 蔡博士房地产精典讲座系列 聚焦营业税 房地产营业税新政与操作实务 1新政背景： 中国营业税改革 营业税改革 营业税改革： 营业税政策的调整与规范 2008年11月5日， 国务院第34次常务会 议通过营业税新条例，自 2009年1月1日起在全国 执行。 营业税缘何调整？ 一：配合增值税转型改革 增值税与营业税有较强的关联性，必须保 持两项税制之间的衔接。 二：以人为本的征管要求 社会经济的发展，体现依法执政、以人为 本。 三：政策的补充与完善 15年以来的营业税征管总结。 2新政解读: 营业税新政评析 营业税新政解读（1）  纳税地点 劳务发生地还是机构所在地或居住地 ？ 新条例第十四条规定：纳税人应当向其机构 所在地或者居住地的税务机关申报纳税。 [例外]：纳税人提供建筑业劳务的，应当向 应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 引申：纳税人提供建筑业劳务且销售 增值税应税货物的，应如何纳税？ 参见营业税实施细则第七条、第八条 营业税新政解读（2）  差额纳税问题 调整了差额征收营业税的范围 1. 纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个 人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付 给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额 ； 2.纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和 价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的 住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其 他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额； 营业税新政解读（2）  差额纳税问题 3.纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以 其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给 其他单位的分包款后的余额为营业额； 4.外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业 务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额 ； 5.国务院财政、税务主管部门规定的其他情 形。 注意：转贷业务，以转贷利息的全额征收营 业税。 营业税新政解读（2）  差额纳税问题 增加了差额征收营业税扣除凭证 新条例第六条规定：纳税人扣除有关项目， 取得的凭证不符合法律规定，该项目金额不 得扣除。 财税[2003]16号：营业额减除项目支付款项 凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境 外的，凭证必须是外汇付款凭证、外方公司 的签收单据或出具的公证证明。 营业税新政解读（2）  差额纳税问题 增加了差额征收营业税扣除凭证 国税函[2005]77号：合法有效凭证包括法院 判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法 院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。 营业税新政解读（3）  交易价格明显偏低的处理 增加了由主管税务机关核定其营业额. 分析:税基必须予以重视。 增加税收的方法： 1.增加税率 2.扩大税基 3.增加新税种 营业税新政解读（4）  境内劳务的界定 1.实施条例第四条规定：在中华人民共和国 境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或 者销售不动产，是指： （1）提供或接受劳务的单位或个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权） 的接收单位或个人在境内； （3）所转让或出租土地使用权的土地在境 内； （4）所销售或出租的不动产在境内。 营业税新政解读（4）  境内劳务的界定 解读：以纳税人所处的位置，或者交易资产 的所在地为基础界定。 特别关注：视同发生营业税应税行为 （1）单位或者个人将不动产或土地使用权无 偿赠送其他单位或者个人； （2）自建建筑物后销售的，所发生的自建行 为视同发生应税行为。