商业地产基础知识培训教程.pdf

国内商业地产基础知识培训 1.行业介绍 1.1零售业的演变史 众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革 命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销 售售。。这种业态的演进不是偶然的或无根据的这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是而是 零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百 货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销 售和城市化进程的要求而产生的售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应连锁超市是适应 商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心 则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺 销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。 应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费 者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁和“渠道作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁和“渠道,而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。 同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲 目照搬目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费消费 习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出 不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须 与当地的地情相结合与当地的地情相结合。而且而且,一种业态之所以能够成功和确立一种业态之所以能够成功和确立, 必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉 择。 从出现发展到成熟所经历的时间 目前处于期生命周期中的阶 机构类型机构类型 快速成长期快速成长期 （年） 段 杂货店 1800-1840 100 衰退期/已消失 单一专业店 1820-1840 100 成熟期 百货商店 1860-1940 80 成熟期 邮购店 1915-1950 50 成熟期 联销店 1920-1930 50 成熟期 折扣店 1955-1975 20 成熟期 方便超级市场 1935-1965 35 成熟期/衰退期 购物中心 1950-1965 40 成熟期 联营店 1930-1950 40 成熟期 快餐店 1960-1975 15 成熟期 高级专卖店 1975-1985 10 成长期 仓储式零售 1970-1980 10