世联：土地一级市场开发基础知识体系.pdf

2009年版本 土地一级市场开发基础知识体系 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。 说明 一、使用对象： 本文件使用对象为刚加入世联地产战略咨询部的工作人员和需要了解土地一级开 发知识的相关人员。 二、使用范围： 战略咨询专业知识培训和土地一级开发启蒙教育。 三、期望目标： 对房地产土地一级开发相关的规划知识、法律法规和开发运作流程及其间的相互 关系等形成基本的认识和了解，搭建土地开发知识框架。本文件不是使用手册，如需 求进一步了解相关知识，可查阅有关资料和案例。 四、文件内容： 包括城市发展、城市规划、土地一级开发和财务金融等，随着时间推移和总结沉 淀，本文件内容将不断完善和细化。 2 目录 1. 战略咨询业务对土地一级开发知识的需求 2. 土地一级开发中的主要概念及常用换算 3. 房地产市场体系简图 4. 土地一级开发运行结构 3 战略咨询业务在房地产开发市场中的定位 资料来源：《世联地产招股说明书》 4 战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识 前期规划、审批阶段 一级开发 土地出让 土地转让 1.编制控制性详规和专项规划方案 1.监督控制 1. 土地出让信息 1. 监督控制 2. 测算拆迁费和制订拆迁安置补偿方案 2.组织开发土地验收和 公布 3. 土地储备中心申办立项手续 纳入政府土地储备库 2. 招商引资 政府 4.办理征地手续，收购企事业用地 3.土地开发成本核算 3. 土地公开出让 5. 申办《房屋拆迁许可证》、拆迁谈判 4. 政策支持 6. 选择土地一级开发商 1.获得土地的开发权和经营权 1.融资，寻找合作者 1. 支付土地出让 1.区域增值设 2.制订土地开发规划方案 2. 征地、拆迁补偿安置 金，获取土地 施建设 运营 3.制订土地出让的增值分享方案 3. 房屋拆除与土地平整 使用权 2.项目招商转 商 4.签订土地一级开发委托协议 4. 市政及公共配套设施 让 5.签订拆迁补偿协议 建设 1.资源盘点与土地价值评估 1. 协助联系投资商 1. 土地出让研判 1.协助联系投 可提 2.区域整体定位与发展战略研究 2. 区域营销战略 资商 供的 3.土地开发模式、盈利模式与整体实施 与策略 2.协助土地转 顾问 方案研究 3. 制订土地出让 让 服务 4.制订拆赔模式、拆迁实施方案 营销计划 3.前期工作评 资料来源：《世联地